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土地增值稅或?qū)⒅貏?chuàng)商業(yè)地產(chǎn) “產(chǎn)權(quán)式”將受限
新世界百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪先行一步，但隨著土地增值稅新政策的出臺，很多后來者可能就沒這么幸運(yùn)了。圖／記者秦樓
今年2月1日起，土地增值稅清算開始執(zhí)行。之前，國家宏觀調(diào)控一直針對房地產(chǎn)住宅方面，而此次土地增值稅清算對商業(yè)地產(chǎn)一視同仁。長沙市地方稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“土地增值稅清算同樣適合于商業(yè)地產(chǎn)，包括獨立商鋪、產(chǎn)權(quán)式商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等等，對待商業(yè)地產(chǎn)并無特別政策。”
對商業(yè)地產(chǎn)影響更大
“這對商業(yè)地產(chǎn)的影響很大，甚至比商品房影響更大。”深圳新業(yè)地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王綱認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的利潤可觀，土地增值稅的稅率應(yīng)該在50％－60％之間。”
如果土地增值稅清算嚴(yán)格執(zhí)行，商業(yè)地產(chǎn)項目的一半毛利潤將作為土地增值稅上繳，這對開發(fā)商的影響無疑很大。
“我們不會提價，但會考慮減少折扣。”新大陸·銀座營銷總監(jiān)田文朝肯定，土地增值稅對商業(yè)地產(chǎn)項目有一定影響，可能會增加消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。
在《通知》出臺后，新大陸公司馬上對此進(jìn)行了內(nèi)部討論。但究竟如何應(yīng)對土地增值稅清算，至今還沒拿出可行的方案。
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商鋪價格可能上漲
在大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)公司感覺土地增值稅棘手之時，另一種聲音卻認(rèn)為，“土地增值稅將促使商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展。”
“為避免土地增值稅，有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)考慮將項目轉(zhuǎn)售為租，長期持有，靠租金收入盈利。”一位業(yè)內(nèi)人士透露。
方向·博藝堂房地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)總經(jīng)理詹長文則認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的分散銷售造成產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，對于商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展并非好事。
而一旦商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將手上項目長期持有，可能造成供不應(yīng)求的局面，商鋪價格可能上升。
“產(chǎn)權(quán)式”將受限制
“長沙十分火爆的產(chǎn)權(quán)式商鋪和產(chǎn)權(quán)式酒店，將是受此次土地增值稅清算影響最大的房地產(chǎn)項目。”深圳新業(yè)地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王綱說道。
“產(chǎn)權(quán)式商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店將受到土地增值稅的限制，開發(fā)投資減少。”湖南首席地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理胡為贊同這一觀點。
有業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，售價7萬元／平方米的產(chǎn)權(quán)式商鋪，建安成本以2萬元／平方米計，毛利潤為5萬元／平方米。繳納60％的土地增值稅后，利潤為3萬元／平方米。以10％的回報率來算，10年共需要歸還客戶7萬元／平方米。倒貼的4萬元／平方米，除非經(jīng)營特別好，否則不可能實現(xiàn)。
“開發(fā)商向客戶支付的這一筆回報，是不計入建安成本的，也就是不作為土地增值稅的可扣除項目。”王綱表示。
“土地增值稅是在竣工后一次清算，對于開發(fā)商每年向客戶支付的固定回報，卻不計入成本。”胡為認(rèn)為，這將造成產(chǎn)權(quán)式商鋪和產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商的資金負(fù)擔(dān)特別大。
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