樓市調控的威力在土地市場顯得更加明顯。據了解，2012年1、2月以來，土地成交市場持續冷清，上海、北京等一線城市的土地成交量走低，土地出讓金也大幅縮水。與此同時，一些前幾年高價拿地的項目，也不得不對自身進行重新審視。作為2010年土地市場最為“瘋狂”的城市之一，南京近日先后傳出雅居樂、世紀金源意欲退回其當年同日在南京江北所拿“地王”地塊的傳聞。目前，雅居樂江北項目在獲得容積率提高等相應補償后，已正式開工；世紀金源項目地塊，在傳出退地傳聞后，至今仍無動靜，而南京浦口新城開發建設指揮部則對新金融記者否認了退地傳聞，表示項目會按正常程序開工建設。

　　“當時拿地價格是基于未來幾年房價繼續維持高增長的預想下的，近兩年的房地產調控使這種預想落空，‘面粉貴過面包’的情況使拿地企業面臨較大壓力，傳出退地傳聞并不意外。這是在為前幾年瘋狂的土地市場買單。”某南京房地產開發企業負責人對新金融記者表示。

　　昔日的瘋狂

　　提到2010年10月29日的那場土地拍賣，南京房地產圈大多數人都印象深刻。當天下午南京國土局拍賣大廳內，將決定3宗江北緊鄰長江隧道住宅地塊的所有者，這3塊地因地處南京政府一直傾力打造的浦口新城核心區而備受關注。“當天大廳內早早就人滿為患，南京大大小小的媒體都到了，代理公司、研究機構等很多和房產相關的人也來看熱鬧，來得晚的只能在門口站著看。”一位南京房地產記者對新金融記者回憶當時的情況時表示。

　　而最終拍賣的過程和結果也完全可以用“勁爆”來形容。“拍賣350輪、一次性加價8億元、地產大鱷傾巢出動、溢價率超500%”等轟動性標題出現在第二天南京各大媒體的標題上，而每一個數字，都成為了南京土地市場上的一個傳奇。在與萬科、保利、招商、仁恒等地產大鱷的競爭中，雅居樂和世紀金源成為最終“主角”。雅居樂以總價57.35億元拿下3幅地塊當中的兩塊，另一塊地由世紀金源以20.3億元競得。雅居樂的兩幅地塊樓面價分別達到了7411元/平方米和7813元/平方米，世紀金源地塊的樓面地價也有6592元/平方米，幾塊地連續刷新了南京江北區域的地王紀錄。

　　“想到這幾塊地會競爭激烈，可沒想到會爭得這么兇。這么高的樓面價，只能說開發商對房價走勢和區域走勢過于自信。”另一位親歷當天拍賣的南京某研究機構分析師回憶道，“當時浦口新城周邊樓盤的房價有的已經超過1萬元/平方米，按當時勢頭加上后期規劃利好，房價超過1.5萬元/平方米似乎是遲早的事。不過2011年迎來樓市調控，樓市和土地市場氛圍已不可同日而語，現在周邊的房價還在8000-10000元/平方米上下徘徊。持續的樓市調控，已使開發商當時的房價預期發生較大改變，考慮成本和產出，產生退地的想法也就不奇怪了。”

　　退地陷僵局

　　據了解，2011年底雅居樂當年所拿地塊曾率先傳出退地傳聞，后來該項目掛出規劃方案批前公示，打破退地傳言。不過公示與當年土地出讓文件相比，容積率由2.5調高到了2.7。“應該是開發商與當地政府博弈的結果，真退地對雙方都不好，這種適當補償的方式則雙方都能接受。”南京地產業內人士表示。今年春節過后，當年同日高價拿地的世紀金源項目也傳出退地傳聞。為了求證上述傳言，新金融記者向世紀金源北京總部詢問，得到的答復是不接受采訪，而世紀金源江蘇公司電話始終無人接聽。在位于浦口區浦珠中路317號的金源南京世紀城項目推進辦，新金融記者看到大門緊鎖，無人辦公。新金融記者在世紀金源項目現場看到，目前并無動靜，而不遠處的雅居樂項目，已經開始打樁。

　　“我們沒有收到任何消息顯示世紀金源退地，應該都是謠傳。”南京市國土局工作人員表示。而在浦口新城開發建設指揮部，工作人員則對新金融記者表示，世紀金源項目并沒有退地，項目將會如期開工建設。不過國土資源部官方網站顯示的信息，世紀金源項目應于去年11月30日開工，目前未動工原因，截至發稿新金融記者并未得到答復。

　　“目前應該是開發商有退的意向，不過地方政府不讓退，雙方還在僵持。”一位知情人士介紹，政府給開發商提出了幾個補償方案，在南京的橋林科技園建一個人才公寓，或者在老山或三橋附近建一個房地產項目，不過目前雙方好像還在談。此前，南京媒體曾報道雅居樂有可能接手該地塊，將3宗緊鄰地塊聯合開發。“最終結果出來前，一切皆有可能。”上述知情人士表示。

　　“造城夢”落空

　　樓市調控、地價過高是世紀金源想退地的一方面，而另一方面緣于世紀金源“1300萬平方米、400億元造城夢”的落空。據了解，早在2009年，世紀金源就與南京市浦口區簽署了投資意向，將在浦口新城核心區，建設一座建筑面積為1300萬平方米的大型城市綜合體，包括700萬平方米的中高檔商品房，7萬平方米的五星級酒店，20萬平方米的大型購物中心，20萬平方米的會展中心以及30萬平方米的商務寫字樓。協議規定，該項目總投資400億元，建設周期為4年。

　　“由于土地出讓面積有限制，只能將地塊分成幾個小塊出讓，當時業內都認為本次土地出讓肯定是世紀金源全部拿下，不成想雅居樂半路殺出，世紀金源最終只拿到了一塊地，而且價格比預想高很多。”南京網博地產機構總經理孫海表示，世紀金源無法實施其擅長的大盤開發模式，也是目前傳出退地傳聞的依據之一。

　　“土地市場狂熱時期產生了很多高價地，現在肯定會處于比較尷尬的境地。”南京市房地產建設促進會秘書長張輝對新金融記者表示，他其實依然看好南京浦口新城的前景，土地市場回歸理性，也有利于房地產市場的發展。

　　據CRIC系統監測，2012年2月全國30個重點城市經營性土地成交總金額為444.06億元，同比下降21%，成交總建筑面積2452.1萬平方米，同比下降9%，同比走勢均顯疲軟。
　　（來源：新金融觀察報　記者：劉君）