2011年，籠罩在樓市的陰霾仍未散去。在經歷了前一年的“國十一條”、“新國五條”等一系列政策輪番打擊之后，開發商并未得到絲毫喘息之機。為了鞏固和擴大調控成果，2011年的中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，貨幣政策持續收緊，信貸政策更加嚴厲，房地產行業的調控政策在繼續升級和深化之后，已經步入穩步消化階段。

　　■適時轉型 搶占市場

　　每一次地產行業大洗牌的時候，品牌房企都走在了趨勢的最前沿，通過對自身的積極調整，深刻影響著當下的市場格局。

　　以龍湖地產為例，憑借著對市場形勢的理性判斷和對城市未來生活模式的深刻思考，以別墅專家聞名的龍湖于2011年開始大步戰略轉型，側重商業天街系開發，并以“地鐵+住宅+商業”這一極具抗風險能力和價值成長空間的發展模式，改變了城市對于地塊的價值認知。

　　2011年，在龍湖長楹天街與大興時代天街兩大項目“東進南拓”策略的撬動之下，龍湖地產帶動了北京兩大地塊的價值突圍。年底以低價入市的龍湖時代天街更是首次涉足剛需人群，以“時代旋風”式的火熱銷量，打破了區域價格僵局，帶動了樓市的陡然升溫。該項目自亮相以來即備受關注，總到訪人數遠超萬人，11月開盤當日2小時熱賣216套房源的銷售業績更是一度成為熱點話題。

　　作為4號線上真正的地鐵上蓋項目，龍湖時代天街通過連廊、下沉庭院等多種方式，讓地鐵與商業、庭院、樓座直接相連，營造出風雨無阻的出行方式，打造3分鐘出行模式，讓地鐵出行變成社區自有的一部分。41萬平方米商業體讓時代天街從普通剛需項目中脫穎而出，成為整個區域的標桿項目。龍湖地產未來還將憑借10年商業營運、管理經驗，吸引國內、外諸多實力消費品牌，引導并帶動京南300萬人的消費力，為豐富區域現代商業業態做出有益嘗試。

　　同時，定位為剛需項目的龍湖時代天街，完全秉承龍湖別墅的豐富經驗與手法打造。在景觀設計、戶型設計等方面，均融入了龍湖別墅的特色元素。從85平米小復式到168平米平層官邸，均為70年產權純居住產品，為剛需人群提供了別墅級人居享受。

　　在2011年中國樓市整體降價的浪潮中，龍湖地產以品牌責任和產品實力實現了自身的市場價值。

　　■標桿房企業績穩漲

　　2011年在京開發商業績普遍滑坡。根據鏈家地產市場研究部統計，今年前11月北京商品房銷售排名前50的房企總銷售額1597.8億，同比減少5%，中小房企共16個上榜，較去年減少5個，總銷售額237.9億，同比下降41%。

　　然而與中小房企銷售慘淡相比，多數標桿房企的銷售業績依然呈現穩定增長，兩相對比，業績分化程度再度加劇。據萬科北京公司透露，算上唐山和秦皇島的項目銷售，今年萬科在京的銷售業績已提前趕超去年，僅在北京市商品住宅的銷售金額就達到63.4億。除萬科外，保利、中海等多家大型房企在京商品住宅銷售業績也提前實現同比跨越。龍湖北京公司則表示，截至10月底，北京龍湖的簽約額已經突破91個億，提前超額完成了年初集團擬定的銷售任務。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，萬科、保利、中海三家房企今年前11月的銷售業績已超過去年全年，另外首開、遠洋、北京城建、中國鐵建等四家房企的業績已與去年全年接近，預計實現全年業績趕超無太大懸念，其中萬科、首開前11月的銷售額已再破百億大關。從11月銷售面積和金額來看，排名前三的分別是保利、遠洋和萬科，面積全部超過30萬平米，收益也均躍過70億元大關。

　　業內專家分析認為，多數大型房企全年銷售額逆市上漲，得益于品牌房企在面對調控時迅速應變，及時調整了推盤節奏和項目定位，積極順應市場價格走勢。龍湖時代天街的低價嘗試效果有目共睹；萬科今年入市的項目則以中低端剛需盤為主，伴以價格逐期回落，萬科長陽半島、云灣家園、萬科幸福匯等項目的簽約率已過七成；其他房企項目如首開常青藤，遠洋一方潤園等，就市調價贏得熱銷，也為年度銷售業績增長形成了重要支撐。

　　■專家觀點

　　鏈家地產首席分析師 張月

　　除去少數出售項目產權、股權謀求現金與合作的中小房企之外，明年多數中小房企的經營壓力將會倍增。一方面，在售項目銷售數量與結構較為單一，價格不具備太多的調整空間，市場份額會再度遭到大型房企的擠壓；另一方面，根據鏈家地產市場研究部統計，中小房企北京商品房庫存市值不少于3500億，大量資金被套牢，在傳統融資渠道來年難有放寬可能性的背景下，年底房企并購潮或將延續。

　　同時，大型房企可觀的銷售額背后也存在一些隱憂。庫存積壓、降價預期加深等可能對房企造成“反傷”，部分大型房企銷售業績對于豪宅、商業地產等普通住宅以外份額的依賴，可能隨著該類型產品市場頹勢的出現而受到影響。

　　年度房企動態

　　●2012年萬科將啟動“冬天模式”

　　11月26日，萬科總裁郁亮公開表示，2012年萬科將啟動“冬天模式”，同時他還總結出四條過冬策略:現金為王、積極銷售、謹慎買地、開源節流。

　　●保利地產收購世博宏業全部股權

　　11月，保利地產以約19億元的價格收購中國兵器集團下屬世博宏業的全部股權。據悉，世博宏業是在2010年創下北京單價地王紀錄的薊門橋地塊的“地主”，當時所支付的土地出讓金總額為17.6億元。

　　●富力地產將年度銷售目標下調兩成

　　9月26日，富力地產董事長李思廉稱，將今年銷售目標由400億元人民幣降至320億元人民幣，幅度兩成，為首家降低銷售目標的中國房地產股。李思廉說，在歐債美債等問題爆發的大環境下，勉強大力推銷不是好的辦法，但國內的房地產市場依然長線看好。

　　●招商地產啟動房產電子商務

　　9月17日，招商地產旗下招商·果嶺聯手某網站正式啟動深圳房產電子商務第一案。10月份，在招商地產與某網站合作打造的電子商務平臺上，招商·果嶺開售首期464套的新房，基本上實現了全程網上購房，打破了房地產銷售的傳統模式。

　　●林少斌任招商地產董事長

　　12月2日，招商地產召開2011年第一次臨時股東大會，林少斌當選招商地產董事長。林少斌表示，當前國內樓市拐點已經來臨，銷售是冬天，但拿地是良機，在土地儲備方面，招商地產一直在關注土地市場的機會。他同時透露，未來將會更多地關注三四線城市。

　　●華潤置地低息融資

　　華潤置地8月3日發行2016年到期的2.5億美元優先票據，發售價99.252%，年利率4.625%。票據發行所得凈額2.47億美元，將用一般公司用途包括為現有及新項目融資。此前的5月19日，華潤置地已發行了本金額為7.5億美元、于2016年到期的優先票據。在今年信貸收緊的情況下，華潤置地融資成本可謂低廉。

　　●北京城建7億保障房建設專項貸款通過

　　11月12日，北京城建發布公告稱，公司第二次臨時股東大會同意并通過《關于北京城建興華地產有限公司申請柒億元保障房建設貸款并由公司為其提供擔保的議案》和《關于興華公司以北苑南區公租房項目申請保障性住房貸款并由公司為其提供擔保的議案》。

　　●遠洋地產前10月完成銷售目標72%

　　11月15日，遠洋發布公告稱，截至10月底，遠洋地產今年已實現合約銷售217億元，超過去年全年的合約銷售額。以今年300億的銷售目標計算，遠洋地產屆時已完成全年目標的72.33%。其率先采取的積極定價策略，使得旗下項目屢獲區域銷售冠軍。

　　●首創置業深化“地產+產業”戰略轉型

　　首創置業總裁唐軍表示，首創置業推出內涵豐富的“生活+”行動，以實現對“地產+產業”轉型戰略的深化。“生活+”行動具體而言就是創建全維度的客服體系，這一行動將在公司旗下27個項目中同時展開。

　　●金隅股份獲20萬平方米保障房項目

　　11月29日，北京金隅股份有限公司通過全資子公司北京金隅嘉業房地產開發有限責任公司成功取得北京市朝陽區星牌建材廠B07國有建設用地，該項目地塊位于北京市朝陽區高井2號，將規劃為保障性住房工程中限價商品房項目。公開數據顯示，作為北京的保障房大戶，金隅股份迄今為止已為市場供應了400萬平方米，共計5萬套保障型住房。
　　（來源：北京晨報）