在多年的經營實踐和大量中外書籍的閱讀中我發現，有一些“應用價值”很低的理論，卻被很多“中外書籍”重復地傳抄和論述，比如，“商圈層次劃分”理論。

有一種觀點認為：“核心商圈”約占50%-70%的消費群；“次級商圈”約占15%-20%的消費群；其余為“邊緣商圈”的消費群（當然也有“其它表述”）。

因此，我在想：“核心商圈”為什么不是55%-75%的消費群？“次級商圈”又為什么不是20%-25%的消費群？……經過考察和思考我感到：這應該不是一個“一般性理論”，而可能是國外的個別零售企業，早年時對自己銷售狀況統計的一個結論，如美國的西爾斯等，但卻被國內外的某些“專家學者”歸納成了“一般性理論”。

其實，這種“商圈層次劃分”理論，是缺少“應用價值”的。原因有二：

其一、對于商場開業前的“選項”而言。如果“業態定位”不準確，50%-70%的消費群并不能帶來50%-70%的業績；如果“業態定位”準確，或許20%的消費群就能帶來70%的業績。因此，這一命題是缺少實際意義和指導價值的！

其二、對于開業后的“商圈管理”而言。用“客群數量”來界定“商圈層次”是不科學、也不準確的；因為“一定比例的客群數量，并不一定帶來等比例的銷售業績”；而界定“商圈層次”的根本依據是銷售業績！（參見：《選項》-商圈原理-項目商圈）

如果連“商圈原理”都出問題，那么，對于“商業地產和零售店”的成功運營是致命的！