青島交通商務區核心區現代服務業與商業規劃報告

　　深圳市新摩爾商業管理有限公司

　　楊寶民

　　2011年12月25日

　　經過2011年2月的專家現場指導服務，深圳新摩爾公司與青島海創公司形成了戰略合作共識。

　　3月1日應甲方邀請，楊寶民先生帶領團隊開始駐扎青島工作，與德國萊茵規劃設計公司進行方案討論，德國資深設計專家史迪芬先生對新摩爾公司的商業規劃與建筑策劃思路高度認同，雙方共同形成了青島火車北站功能分區的思路和重點項目的建筑策劃思路。

　　青島火車北站3公里土地一級開發由青島海創投資公司負責，總投資預計在160億元以上。項目開發的拆遷進展順利，讓利于民。今后五年，青島火車北站預計有1.9平方公里和6萬平方米以上地下商業對外出讓與合作開發，值得國內大型投資商高度關注。

　　4月13日，通過公開招標，深圳新摩爾商業管理有限公司通過總分第一名中標青島火車北站商業規劃和土地一級策劃項目，合同金額120萬元。

一、市場調查分析和結論------------------------------------------------------3

二、招商摸底及其訪談總結--------------------------------------------------4

三、服務業規劃包括主導性產業及其龍頭項目和空間的布局-----9

四、總部經濟的具體方向------------------------------------------------------14

五、李滄區商貿發展戰略及其在青島和半島城市群的作用研究-15

1、李滄區商貿發展的SWOT分析------------------------------------------15

2、李滄區商貿發展戰略-------------------------------------------------------16

3、李滄區在半島城市群的作用研究--------------------------------------17

六、城市設計與站前區商業網點規劃方案--------------------------------18

1、李滄區商業網點布局總體思路-----------------------------------------18

2、青島火車北站城市設計---------------------------------------------------22

3、3平方公里的商業規劃和業態布局-----------------------------------25

4、站前區地下商業規劃------------------------------------------------------26

　　一、市場調查分析和結論

　　李滄區萬達廣場 李村河以北 黑龍江路以東 中嶗路以南，青銀路以西，占地779畝，建筑面積119萬平方米，商業和公共建筑面積47.6萬平方米，計劃投資87億元，2012年一期開業。李滄區商貿重點項目建設加快，其中偉東樂客城項目起點較高，其他項目起點不夠，設計和施工周期短，短期內對周邊輻射力不夠。

　　目前李滄交通不暢，缺乏會展中心等重點公共設施，在和市南區和市北區的競爭中處于被動地位。

　　今后建議李滄區專題研究商貿發展戰略項目，特別是城市綜合體方面需要借鑒世界一流項目，結合李滄區文化特色，重點提升起跑線，給出充足的項目設計和施工周期，鼓勵打造亞洲一流水平的特色商業綜合體，鼓勵精雕細琢，反對粗制濫造，控制商貿項目數量和速度，提升發展質量，增強李滄區商圈對膠東半島的輻射能力，形成有效的消費目的地。

　　借鑒無錫等地政策，李滄打造精品綜合體政策建議：第一 允許分兩期交納地價 第二 相關報建費用減半第三允許設計和建設工期延長，土地拿到后允許兩年后開發.

　　圖2 李滄區旅游規劃

　　一、要統一規劃建設。聘請專家對旅游資源進行統一規劃、歸類、組合，形成沒有重復、各有特點、亮點、看點、玩點的景點。新摩爾公司愿意帶領國內外知名旅游專家，站在整個膠東半島的高度，提煉李滄區旅游的大思路，建議以火車北站旅游客運中心為龍頭，組織面向青島全市和膠東半島的旅游活動，將青島世界園藝博覽會和嶗山組成精品青島東北部旅游線路，將膠州灣環島旅游作為新開辟的特色線路，以李村民俗特色和周邊旅游差異化，突出李滄區旅游特點。

　　二、要加大重點景區和五星級酒店群的建設力度 加快建設連接李滄和嶗山區的東西向世園大道，組織青島世界園藝博覽會和石老人海濱國家旅游度假區形成精品旅游線路。圍繞膠州灣旅游碼頭、十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景點，建成一批風景秀麗、環境優美、景觀豐富、綜合配套的精品旅游產品。以火車北站為龍頭建設五家以上的五星酒店以及若干家四星酒店(火車北站五星酒店兩家，超五星一家，今后李滄中心區必須建設兩家五星酒店以上)，利用金水路和世園大道將今后石老人的游客能夠居住在李滄區，形成有效的居住和購物消費，李滄區旅游景點和石老人海濱游樂形成完整的旅游體驗環節。

　　將李滄區旅游線路大力推廣，與青島濱海旅游結合，青島交通商務區今后建設的游客集散中心將有效展示青島各個旅游線路，形成旅游超市。

　　三、要豐富游覽內容。充分挖掘民俗資源，積極打造文化特色街;發揮東部土地資源優勢，以農業觀光園為基地，建設一批休閑農莊;整合“李滄小吃”資源，形成小吃特色街，利用青島交通商務區旅游碼頭和超五星酒店建設機會，打造高品味的濱海餐飲酒吧街區;發揮李村中心商圈的作用，構筑精品購物街。

　　四、要樹立李滄旅游業的新形象。加快建設園藝博覽會的力度，創新中國青島民俗賞花會的內容和形式，提升李滄形象，構筑起現代旅游新格局。

　　建議將園藝博覽會作為旅游的龍頭項目，以兩個重大項目進行配套建設，第一是引進華僑城集團建設大型主題公園和旅游綜合體，第二是支持萬科做好李滄新城項目，建設好商業旅游綜合體項目。

　　萬科李滄新城 賓川路以東、規劃四號線以西、世園大道以南、習水路以北，占地面積3900畝，建筑面積240萬平方米，商業和公共建筑27萬平方米,投資96億元，休閑娛樂、辦公、酒店和高檔居住于一體。

　　關于物流產業發展

　　圖3 李滄區十二五期間物流產業規劃

　　一、要利用好青銀高速公路、重慶中路、308國道以及鐵路、航空等交通區位優勢，加大土地資源整合力度，建立物流運輸平臺和物流信息平臺，形成具有區域影響力的物流集散基地;依托青島火車北站交通樞紐中心建議重點發展快遞郵件和高附加值電子產品等物流業務，形成自己的特色。

　　二、要引進現代物流企業，從政策上加大培育力度，使之盡快做大做強，創出物流服務品牌，降低青島整體物流成本，圍繞電子商務企業的配送形成一流的物流服務公司，滿足飛速發展的電子商務需求。

　　三、物流與大市場結合 充分提高李滄物業聚集區土地利用效率 根據成都等地成熟的大市場建設經驗，未來青島城市三環以內的汽車市場和建材市場等都要遷移到郊區，李滄區可以及早規劃作為市區大市場的轉移基地，主動對接大項目落戶。

　　例如，城市物流配送基地項目， 計劃投資6億元 ， 占地1100畝 建筑面積6.7萬平方米,2012年1月規劃設計年底拆遷完畢。2013年完成項目招商。

　　汽車城項目占地300畝 2011年9月出讓土地2013年竣工。

　　二、招商摸底及其訪談總結

　　城市綜合體類投資企業：大連萬達集團、廈門建發集團、深圳中航集團、華潤集團、中國銀泰集團、山東魯能集團等，上海綠地集團

　　會展綜合類投資公司：北京金融街集團、廣州保利集團

　　住宅類投資企業：上海世貿集團、杭州綠城集團、廣州越秀集團、萬科集團、中海地產、金地地產公司

　　商貿類企業：山東銀座集團、青島海信廣場、太平洋百貨、遠東百貨、王府井百貨等

　　地下商業投資公司：哈爾濱人和集團、深圳時尚集團、南京萊迪集團

　　三、服務業規劃包括主導性產業及其龍頭項目和空間的布局

　　第一 金融和企業總部重點布局在青島火車北站商務區

　　圖5 填海區綠軸線兩側集中設置企業總部

　　第二 旅游重大項目重點布局在世界園藝博覽會

　　2014年青島世界園藝博覽會建成后，李滄將形成重點旅游景點，和石老人濱海旅游景區形成組合的旅游線路。李滄區吸引游客的能力將明顯增強，改變旅游完全集中在前海和嶗山風景區為主的傳統旅游格局。

　　圖6 李滄生態商都示意圖

　　圖7 膠州灣游船碼頭

　　游客中心設置在青島火車北站長途汽車站，膠州灣游船碼頭設置在填海區。

　　四、總部經濟的具體方向研究

　　積極培育發展金融服務業。一要通過政策支持、優化環境、創造條件等手段，構建金融市場發展平臺，使金融企業落得下、留得住、長得好。二要積極引導、培育現代金融市場。引進一批經營方式靈活(對一些發展潛力較大，還貸能力較強的中小企業貸款門坎設置不要太高)的金融企業(如：民生銀行、商業銀行，金融擔保公司等)落戶，不斷提高資本運營效益。三要進一步完善證券市場，培育壯大證券服務企業，不斷擴展民間資金投資渠道。四是要積極引進保險企業來我區設立營業機構，大力開展個人理財服務。

　　(1)鼓勵金融企業進駐青島火車北站，以高層寫字樓和營業廳為主，形成金融總部聚集區。

　　(2)抓住山東打造藍色經濟區的機遇，利用青島火車北站填海區優美的環境，建設好超五星酒店和膠州灣游船碼頭，鼓勵半島周邊海洋和文化創意產業相關的上市企業來站前區以及填海區設立企業總部或研發中心以及營銷中心，利用青島平臺整合更多金融、海洋和文化創意產業相關人才資源。

　　(3)提前謀劃滄口機場搬遷后的發展方向，利用機場的優美綠化環境和靠近交通樞紐的區位優勢，以擁有自主知識產權的文化創意和高新技術企業作為重點招商對象，同時發展高品質居住，初步建議55%建筑面積作為居住，30%作為商務辦公，15%作為商業公共建駐。

　　五、李滄區商貿發展戰略及其在青島和半島城市群的作用研究

　　1、李滄區商貿發展的SWOT分析

　　2、李滄區商貿發展戰略

　　以城市綜合體和購物中心以及地下空間綜合開發，作為李滄中心商圈建設的主要思路。

　　以青島火車北站樞紐建設作為高附加值批發市場建設的機遇，以會展中心建設帶動李滄商圈的對外輻射，增強青島李滄區在膠東半島的輻射力，以青島最高品質的購物中心、五星酒店和寫字樓和公寓綜合體作為李滄的商貿旗艦。

　　3、李滄區在半島城市群的作用研究

　　膠東半島藍色經濟區域產業結構調整的試點，積極發展現代服務業，爭取成為藍色經濟區現代服務業的龍頭，以旅游和文化創意產業引領濱海和世博園經濟高質量發展，以自主知識產權打造李滄的龍頭工業產品品牌，以技術改造和循環經濟思路改造傳統的石化產業，扮演青島城市客廳，輻射膠東半島的商貿旗艦，國際園藝博覽會和嶗山休閑旅游相結合的龍頭。

　　青島今后發展將逐步以藍色經濟發展為主，青島主要領導設想國際藍色硅谷用地規模456平方公里，研究范圍6鎮一個區。

　　圖8 青島國際藍色硅谷區域范圍

　　整合東部鰲山衛、溫泉、王村、豐城、田橫、金口、田橫島旅游度假區等六鎮一區,打造國際藍色硅谷。

　　以藍色硅谷的開發作為今后青島發展重點，以青島火車北站為樞紐，將城市鐵路特別是地鐵延伸到嶅山灣一線是青島城市形成完整輪廓的關鍵一步。

　　圖9青島市地鐵規劃及青島北站地鐵延伸到鰲山灣藍色硅谷示意圖

　　六、青島火車北站城市設計與商業網點規劃方案

　　1、李滄區商業網點布局總體思路

　　要努力輻射周邊區縣和周邊城市，形成膠東半島第一商圈的氣勢和實力。

　　圖10 李滄商圈規劃示意圖

　　按照打造半島第一商圈的思路，規劃李滄的商貿布局。中心商圈位于維客廣場，高附加值批發位于新火車站，大型市場集群，建議設置在西區工廠搬遷區，休閑商業中心建議設置在金水路。結合社區開設建設若干社區商業中心。

　　圖12 李滄中心商圈規劃初步方案

　　以李滄區中心商圈為主，地下空間統一規劃，形成業態齊全的中心商圈，以青島北站為依托形成高附加值商品的批發與零售經營中心，以世博園旅游為龍頭打造休閑商業中心，以各個大型社區建設為機遇按照人均0.6平方米的數據發展社區商業中心。

　　經過現場觀察和分析，我們認為主要金融街區適合布局在書院路，聚集營業性金融網點為主，部分金融總部適合布局在青島火車北站站前區。

　　2、青島火車北站城市設計

　　(1)高鐵新城規劃創新——城市規劃、產業規劃、商業規劃和旅游規劃四結合

　　2008年楊寶民先生總結了中外城市規劃的理論與實踐，第一個獨創性地提出把城市規劃和旅游規劃以及商業規劃三結合，從2009年開始就將該理論用于長春25平方公里經開北區的新城概念性規劃設計和總體策劃，取得圓滿成功。2010年，楊寶民先生總結新城規劃的實際經驗，明確提出在三結合的基礎上，城市新區規劃還必須和產業規劃結合。

　　城市規劃應與商業規劃結合。不僅需要考慮商業網點的合理布局，而且要注重人流規劃，將吸引人流的文化體育設施與核心商業區集中規劃。比如，“深圳福田CBD新區” 在吸引總部入住方面取得一定成功，但在人流規劃方面就是個反面案例。規劃將吸引人氣的大劇院和圖書館等公共設施集中在深南大道北側，而購物中心等商業集中在南側，人氣和商業的割裂導致購物中心開業后的蕭條。因此城市規劃部門和設計院，應反思傳統，從“以人為本”的角度將商業和人流規劃納入城市規劃理論體系。

　　城市規劃還應與旅游規劃以及生態建設密切結合�，F代人除生活的基本需求外，還有生活品質的要求，生態休閑的旅游空間已成為普遍的追求。

　　城市規劃與產業規劃更應是牢不可破的密切結合，產業擔負著城市發展的造血功能，是城市生生不息的動力來源，產業的成功為城市帶來人口、財富、進步和文明;而產業的失敗和衰落留下的往往是滿目蒼夷的城市廢墟。因此產業規劃應成為城市規劃中的重中之重。

　　因此，新型城市規劃理論要結合商業、旅游、產業，四規劃同步進行，形成體現和諧發展的新型理論，并從法律上規范城市規劃的實施，提升城市的品質。

　　(2)青島北站城市設計特點與成果

　　德國萊茵建筑設計公司負責青島火車北站城市設計，青島北洋設計院配合詳細設計，深圳新摩爾商業管理公司負責設計策劃和商業規劃。青島火車北站是國內領先的策劃和設計一體化模式，克服了國內很多樞紐建筑規劃設計與商業規劃和運營管理脫節的毛病。

　　商業管理公司介入的最佳時機是高鐵交通樞紐設計開始階段，能夠挖掘最大的商業價值和社會效益。只有這樣一體化配合才能達到世界先進水平，中國的高鐵樞紐例如青島等都是施工快完成時候才詳細商業管理公司進行策劃，已經較晚了，很多空間已經無法優化。

　　城市設計目標

　　1. 將規劃區域整合到現有城市的基礎設施網絡和城市空間關系

　　Integration of the planning area into the infrastructural net and spatial relationship of the existing city.

　　2. 盡可能的將現有建筑物，地形和道路進行維護和整合

　　Maintenance and integration of the existing buildings, topography and roads, whenever possible

　　3. 不同交通系統之間的便捷和高效連接

　　Short and comfortable access to public transport and efficient connections between the different traffic systems

　　4. 地鐵站和公共交通樞紐設施的最大化，盡量減少私人交通

　　Highest density around the subway stations and public traffic hub to minimize the private traffic.

　　5. 盡量創造行人優先，自行車和非機動車的環境

　　Priority for pedestrians, cyclists and car free environment when

　　ever possible.

　　6. 創造一個充滿活力的混合型短途城市環境。休閑，商務和工作 之間為步行距離

　　Mixed use for a vibrant city of short distances. Walking distances between recreation, commerce and work.

　　7. 公共交通樞紐和商業區之間的行人流線連接

　　Interaction between passenger flows at traffic hub and shopping.

　　8. 火車站周邊各類交通的清晰組織系統。公共交通和個人交通系統中便捷的到達和離站組織

　　Clear organisation of all traffic needs around the station. Clear ari and sheelened ways for all passengers of public and private traf fic.

　　9. 通過優化周邊公共空間的價值最大化的提高每個建筑地塊的價值

　　Maximize the value of each single construction plot by optimizing the value of the surrounding public space.

　　10. 根據現有地形情況創造一個有特點的公共空間

　　Take the existing topography as a chance to create a special cha- racter for the public space.

　　11. 盡可能并合理的保存歷史建筑物結構并賦予其新的功能。

　　中央綠地作為新車站東部和西部地區開放空間的脊柱。

　　青島火車北站區域城市設計夜景圖

　　青島火車北站土地規劃利用圖

　　短距離活力城市的混合功能

　　原則上，每個地塊區域都應該有一個混合功能區以保證城市全天的生活活力。應避免有單功能區域，因為如果每天在一些時間內缺少人氣會讓人們失去社會控制和足夠的安全感。

　　3、 3平方公里的商業規劃和業態布局

　　3平方公里的商業規劃:

　　以時裝和皮革皮具和數碼等高附加值產品為主，依托青島產地優勢，做好高鐵站點批發市場，充分發揮地鐵和公交站點綜合交通優勢，兼營零售。

　　以棉紡歷史文化博物館等為主，打造體驗式休閑商業，將紡織工藝展示和服飾產品展示中心結合，形成服飾產品展銷和批發功能，有效利用好國棉六廠的老廠房.沿著中軸線北側，建設一流城市商業綜合體，以歷史保留四合院和四流中路為主，建設餐飲酒吧街區，形成啤酒展示和文化體驗等特色餐飲休閑街區.以長途汽車客運站為主，

　　建成青島游客集散中心，主動規劃濱海膠州灣游船碼頭，建設五星酒店和濱海休閑商業街區，積極發展文化旅游支柱產業，和嶗山以及石老人等組成精品旅游線路。

　　圖13青島火車北站 綜合體初步效果圖

　　4、站前區地下商業規劃(詳見另外文件)

　　含站前區地下商業街區體量、業態和布局以及建筑策劃專題研究;

　　地下商業街區項目的財務分析(盈虧平衡、投入產出分析、不同階段的現金流分析等)

　　七、商業規劃與空間布局的結合研究

　　1、商業、商務辦公、文化創意等產業規劃的龍頭項目及其空間布局

　　商務辦公等重點分布在站前區東廣場綠軸線兩側，此外，填海地綠軸線適合集中布局企業總部辦公樓。

　　以游客集散中心和長途汽車站以及膠州灣游船碼頭為主重點服務青島旅游行業。

　　以西廣場會展綜合體為主，重點服務膠東半島的會展業，舉辦在東北亞有特色的會展活動，帶動李滄區整個商貿產業的發展。

　　2、商業網點布局圖和不同檔次酒店布局圖

　　商業規劃方案1

　　圖14 李滄區一期商業規劃

　　圖15 青島北站游客客運中心商業綜合體

　　長途汽車站和東側地塊可以組成旅游客運中心，不僅具有客運長途汽車站功能，而且具有旅游服務功能，配套服飾批發商業與酒店及公寓綜合體，其中長途汽車站地塊占地面積4萬平方米，60畝土地， 6萬平方米建筑面積，其中2萬平方米用于長途汽車站，3萬平方米地上商業，地下計入容積率商業1萬平方米，1萬辦公，地下兩層用于停車。

　　C21-A1地塊占地為32840平方米，容積率4.24，建筑面積13.9萬平方米。

　　物業定位：經濟型酒店和寫字樓及時裝批發市場 商業建筑面積6萬m2 寫字樓和酒店7.9萬m2 (三星商務酒店)

　　圖16 青島交通商務區核心區商業規劃和酒店布局圖