來源/觀點(diǎn)網(wǎng)
撰文/趙焓璐
印力終究還是飲上了商業(yè)地產(chǎn)RIETIs的頭啖湯。
10月26日，證監(jiān)會(huì)及滬深交易所官網(wǎng)同步更新顯示，首批4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式上報(bào)并獲受理，產(chǎn)品包括華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏金茂購(gòu)物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，以及中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。
這批REITs項(xiàng)目獲受理的六天前，證監(jiān)會(huì)才正式發(fā)布公告，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，并自發(fā)布之日起施行，新增了“百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”。
外界不免好奇印力搶先登陸的原因，以及選擇杭州西溪印象城作為首發(fā)底層資產(chǎn)的理由。
作為萬科的商業(yè)開發(fā)平臺(tái)，印力此次獲得受理是否會(huì)將利好輸送予萬科，也隨新聞發(fā)酵逐漸成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
底層資產(chǎn)探秘
“這一定是最新的秋季頂流拍照打卡地了。”剛剛過去的十月，杭州西溪印象城在城內(nèi)掀起了又一次打卡風(fēng)潮，公眾平臺(tái)上不乏市民們的實(shí)時(shí)分享，而印象城項(xiàng)目的搜索熱度也自然提升了一個(gè)層次。
相較于市民們的打卡熱度，杭州西溪印象城在資本市場(chǎng)的話題度更加火熱——成為中金印力消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REIT的底層資產(chǎn)。
自10年前項(xiàng)目A館開業(yè)至今，杭州西溪印象城經(jīng)歷了三個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
2013年5月，彼時(shí)的印力還未“誕生”，前身深國(guó)投商業(yè)集團(tuán)公司旗下杭州潤(rùn)衡置業(yè)有限公司投資的一座占地面積為8.8萬平方米，地上四層、地下二層的商業(yè)項(xiàng)目正式開業(yè)。
這宗商業(yè)項(xiàng)目總商業(yè)面積超過21萬平方米，開業(yè)初期引進(jìn)了商戶200余家，其中還包括山姆會(huì)員店作為主力店入駐。除此之外，2010年代剛剛興起的首店經(jīng)濟(jì)也落地到了西溪印象城A館，開業(yè)初期有超過20余家首次進(jìn)入杭州的品牌項(xiàng)目。
當(dāng)時(shí)的新聞稿中，西溪印象城填補(bǔ)了杭州西部地區(qū)缺乏大型中高檔商業(yè)購(gòu)物中心的空白，多家房產(chǎn)商的入駐也為西溪印象城帶來了一部分消費(fèi)力。觀點(diǎn)新媒體查閱資料后得知，項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)商名單中，萬科、綠城均在其列。
兩年之后，被黑石和工銀國(guó)際通過股權(quán)收購(gòu)方式戰(zhàn)略投資的深國(guó)投正式對(duì)外宣布更名為印力集團(tuán)，并公布了集團(tuán)未來的兩大發(fā)展戰(zhàn)略：推動(dòng)集團(tuán)品牌資產(chǎn)化，對(duì)接資本市場(chǎng)；擴(kuò)大購(gòu)物中心品牌體系，推出“印象匯”、“印象里”、“印力中心”三大新品牌。
發(fā)布新品牌后，體量7萬平方米的西溪印象城二期（B館）也開始了建設(shè)，并于2019年5月正式完成開業(yè)，新入駐品牌81家，首日開業(yè)率約合98.8%。截至B館開業(yè)完畢，杭州西溪印象城總體規(guī)模達(dá)到25萬平方米，在西溪板塊內(nèi)位列第一。
數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、企業(yè)公告
從地理位置來看，西溪印象城位于余杭區(qū)五常街道五常大道、訪溪路交叉處，也就是杭州市西、北部地區(qū)。
資料顯示，2022年，余杭區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2651.25億元，GDP位列杭州市各縣市區(qū)第一位；從2014-2022年，西溪印象城年加權(quán)平均出租率為98.2%；截至2023年6月30日，出租率達(dá)到99.2%，估值39.77億元。
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目前而言，杭州西溪印象城A館及B館運(yùn)營(yíng)時(shí)間均已超過3年。
從租金記租方式來看，截至2023年6月末，項(xiàng)目固定/提成租金取高的記租方式占到租賃面積的58.5%，這一比例與2020-2022年間的數(shù)據(jù)較相似，2020年-2023年6月，以純提成租金計(jì)租的租賃面積平均占比僅有7.72%。
從各業(yè)態(tài)租金收入占比情況分析西溪印象城的商業(yè)業(yè)態(tài)分布，截至2023年6月，零售業(yè)態(tài)租金占比最高，達(dá)到62.5%；娛樂業(yè)態(tài)占比最低，僅有4.8%；餐飲業(yè)態(tài)的租金占比上漲較為穩(wěn)定，從2020年的21.9%上升至2023年前6月的25.8%。
據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)工作人員透露，目前印象城出租率都比較好，零售、餐飲、兒童等業(yè)態(tài)還有商鋪可以招商；此外，2023年以來餐飲品牌租賃情況更好，“部分零售商鋪都改成了餐飲商鋪完成出租，因?yàn)椴惋嬆軌蚓奂藲��！?/p>
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單從出租率數(shù)據(jù)出發(fā)，杭州西溪印象城的發(fā)展比較符合印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)在此前接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)所言，“商業(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)周期、持續(xù)的事情”。
觀點(diǎn)新媒體也在中金印力消費(fèi)REIT的招募說明書中得知，杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)，目前已與TOD掛鉤。
2022年6月，杭州地鐵三號(hào)線后通段開通，與該段連接的杭州地鐵洪園站B口、C口可直達(dá)西溪印象城城內(nèi)部；項(xiàng)目還在地鐵口開通前啟動(dòng)了BM地鐵層招商，引入好利來、雜物社等品牌，再次增加了一部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積。
REITs細(xì)節(jié)
印力選擇杭州西溪印象城作為REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)的內(nèi)部原因，或是因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)久性與穩(wěn)定性，外部原因則與市場(chǎng)大環(huán)境息息相關(guān)。
2022年5月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，政策主要對(duì)于存量資產(chǎn)盤活方向、盤活方式、政策支持等內(nèi)容提出了意見，鼓勵(lì)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長(zhǎng)潛力較大的資產(chǎn)以REITs形式退出，并推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金健康發(fā)展。
同年5月31日，證監(jiān)會(huì)在前期基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作基礎(chǔ)上，指導(dǎo)滬深交所制定發(fā)布了《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，支持上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購(gòu)資產(chǎn)。
另于今年3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》�！锻ㄖ分斜硎緦⒃圏c(diǎn)發(fā)行資產(chǎn)類型拓寬至消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。
提到消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施，自然就聯(lián)想到百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等商業(yè)項(xiàng)目，這也恰好與《通知》所提及的內(nèi)容相吻合。
在國(guó)家政策不斷完善的當(dāng)下，各地方政府也接連表態(tài)支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs項(xiàng)目。比如杭州市人民政府辦公廳在今年3月初便印發(fā)了《關(guān)于建設(shè)現(xiàn)代金融創(chuàng)新高地助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》，表示大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，對(duì)企業(yè)將優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目通過REITs形式在境內(nèi)外交易所上市的，給予項(xiàng)目所屬權(quán)益人最高不超過300萬元的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。
聞聲而動(dòng)、聞雞起舞，以商業(yè)地產(chǎn)為營(yíng)業(yè)主線的印力自然不能放過機(jī)會(huì)�？紤]到杭州這座城市是進(jìn)駐13年之久的根據(jù)地之一，將REITs底層資產(chǎn)錨定在此并不意外。
“整個(gè)商業(yè)行業(yè)迎來了歷史性機(jī)會(huì)，3月26號(hào)國(guó)家發(fā)改委正式提出了消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，10月20號(hào)中國(guó)證監(jiān)會(huì)將購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施也都寫入了基礎(chǔ)設(shè)施范圍，商業(yè)投資者期盼多年的公募REITs終于放開了�！�
在11月2日舉行的觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，丁力業(yè)發(fā)表演講時(shí)特別提到了這次機(jī)遇。在他看來，公募REITs是商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)最后也是最關(guān)鍵的一步，讓杭州西溪印象城有機(jī)會(huì)接受更多投資人的檢驗(yàn)。
但在市場(chǎng)檢驗(yàn)最終成功之前，急需理清的應(yīng)是這筆REIT項(xiàng)目的基本架構(gòu)。
中金印力消費(fèi)REIT初始設(shè)立時(shí)投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券為中金公司擬作為計(jì)劃管理人所發(fā)行的資產(chǎn)支持證券，中金公司收購(gòu)SPV公司100%股權(quán)，并通過SPV公司持有杭州西溪印象城背后潤(rùn)衡置業(yè)100%股權(quán)，進(jìn)而間接持有這宗項(xiàng)目。
收購(gòu)?fù)瓿珊�，SPV公司將在項(xiàng)目公司將其收購(gòu)后直接注銷，中金公司則將直接持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)。
因此，項(xiàng)目公司吸收合并SPV公司后，中金印力消費(fèi)REIT的整體架構(gòu)將發(fā)生變化：中金公司將對(duì)中金-印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行管理，該計(jì)劃則對(duì)杭州西溪印象城與背后的潤(rùn)衡置業(yè)持有100%股權(quán)及債權(quán)。
項(xiàng)目公司借REIT項(xiàng)目?jī)斶�外部借款，數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告
此外，這筆REIT項(xiàng)目基金設(shè)立后，項(xiàng)目公司潤(rùn)衡置業(yè)將向招商銀行杭州分行取得4億元借款，用于置換存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。
潤(rùn)衡置業(yè)將招商銀行杭州分行對(duì)其發(fā)放的4億元外部借款及SPV公司對(duì)其發(fā)放的股東借款，一并用于償還對(duì)興業(yè)銀行深圳分行的存量銀行貸款。
資料顯示，近三年及一期末，該項(xiàng)目公司總體負(fù)債規(guī)模分別為29.35億元、29.47億元、30.16億元和32.24億元；流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比重分別為8.78%、9.26%、77.85%、16.92%。
為什么是印力？
作為這宗基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人，印力成功進(jìn)入第一批項(xiàng)目獲受理行列中絕非偶然。
與其他三只一起獲受理的項(xiàng)目企業(yè)相同，印力在2020年便發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品：2020年4月，印力發(fā)行中信證券印力-印象2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行總額33.7億元，底層資產(chǎn)便包括杭州西溪印象城；2021年3月，完成發(fā)行南方資本印力-印象3號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行金額15.79億元，底層資產(chǎn)為西安龍首印象城、常熟印象城。
后于2021年11月、2022年4月，印力先后發(fā)行中信證券印力-印象4號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、中金印力-印象5號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，總發(fā)行金額24.83億元。另截至2023年6月30日，印力參與且尚存續(xù)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模合計(jì)77.43億元。
從印力上述發(fā)行動(dòng)作來看，有資產(chǎn)證券化實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、且存量資產(chǎn)較豐富的企業(yè)，在申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目時(shí)似乎更有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
此外，印力在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中完成了五條商業(yè)產(chǎn)品線的布局，涵蓋城市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域型購(gòu)物中心、片區(qū)型購(gòu)物中心，以及近年話題度較高的社區(qū)商業(yè)及家庭式購(gòu)物中心。截至2023年10月，印力運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目合計(jì)164個(gè)，資產(chǎn)規(guī)模約合1000萬平方米，總進(jìn)駐城市53座。
值得注意的是，盡管印力在官網(wǎng)披露的項(xiàng)目數(shù)量眾多，但區(qū)域型購(gòu)物中心杭州西溪印象城體量在同類型項(xiàng)目中依然名列前位，開業(yè)時(shí)間也早于其他浙江省內(nèi)項(xiàng)目。
依托于眾多商業(yè)項(xiàng)目，印力主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主要由物業(yè)出租收入及物業(yè)管理收入、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)收入、酒店經(jīng)營(yíng)收入和開發(fā)管理費(fèi)收入四部分構(gòu)成，2022年度及2023年1-6月分別實(shí)現(xiàn)物業(yè)出租收入及物業(yè)管理收入10.99億元和5.31億元，占總營(yíng)業(yè)收入的比重分別為63.37%和59.66%。
商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)收入方面，2020年度、2021年度、2022年度及2023年1-6月，原始權(quán)益人分別實(shí)現(xiàn)3.79億元、4.18億元、5.21億元和2.89億元，占總營(yíng)業(yè)收入的比重分別為24.74%、25.03%、30.03%和32.58%。
總體而言，印力近三年?duì)I收數(shù)據(jù)穩(wěn)定，除了凈利潤(rùn)有所下滑：近三年及2023年上半年數(shù)據(jù)分別為5.89億元、5.52億元、4.82億元及2454.92萬元。據(jù)印力方面表示，凈利潤(rùn)下滑主要與新開業(yè)自持的商業(yè)物業(yè)有關(guān)。
在此情況下，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT項(xiàng)目進(jìn)行融資可謂一舉兩得，既踩準(zhǔn)了市場(chǎng)的風(fēng)口，又能優(yōu)化現(xiàn)金流等表現(xiàn)。
對(duì)于這次發(fā)行，丁力業(yè)在觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上表示：“這對(duì)印力萬科商業(yè)來說是歷史性機(jī)遇。”
至于印力背后的萬科，項(xiàng)目受理當(dāng)日已有外界聲音探討，印力的發(fā)行動(dòng)作對(duì)于萬科而言會(huì)有哪些利好。
在萬科業(yè)務(wù)版圖中，住宅、商業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓、酒店等業(yè)態(tài)相輔相成；商業(yè)業(yè)務(wù)則以印力為主。比如此前2022年，印力受托管理了40余宗來自萬科的商業(yè)項(xiàng)目。
“杭州西溪印象城REITs只是一個(gè)開始，截止到今天為止，萬科商業(yè)版圖已涵蓋全國(guó)26個(gè)省、60個(gè)城市，共計(jì)300個(gè)項(xiàng)目，1700萬平方米，基本覆蓋了商業(yè)領(lǐng)域的所有部分。這些項(xiàng)目中大家比較熟悉的有印象城購(gòu)物中心，也包括很多社區(qū)商業(yè)，以及歷史文化街區(qū)等非標(biāo)商業(yè)。”丁力業(yè)在2023觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上強(qiáng)調(diào)，未來會(huì)通過REITs擴(kuò)募，讓更多商業(yè)項(xiàng)目走向公共市場(chǎng)。
這句話似乎既代表印力，又蘊(yùn)含萬科。但無論如何，中金印力消費(fèi)REIT已經(jīng)邁出了關(guān)鍵的第一步。
