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撰文/龔麗欣
繼百聯(lián)、天虹之后，又一家企業(yè)傳出試水基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
近日，消息稱(chēng)萬(wàn)科在一次路演活動(dòng)中透露，正在嘗試發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，目前正處于首批申報(bào)階段。
按照消息，萬(wàn)科本次申請(qǐng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)控股有限公司進(jìn)行，底層資產(chǎn)為杭州的一處購(gòu)物中心。
實(shí)際上，自3月份監(jiān)管部門(mén)首次文件明示要將公募REITs擴(kuò)容至購(gòu)物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施起，不少商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)已躍躍欲試。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商而言，REITs的常態(tài)化發(fā)行將有利于進(jìn)一步盤(pán)活存量商業(yè)項(xiàng)目，提升購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。
目前，已有不少企業(yè)正在進(jìn)行首批商業(yè)REITs的申報(bào)工作。
而作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬(wàn)科，若此次試水成功，不僅有助于其將運(yùn)營(yíng)模式“由重轉(zhuǎn)輕”，更能推動(dòng)行業(yè)資產(chǎn)證券化的向前邁步。
試水商業(yè)REITs
2020年，國(guó)內(nèi)公募REITs正式啟航，彼時(shí)，萬(wàn)科便憑借旗下萬(wàn)緯物流成為了其中一個(gè)“吃螃蟹的人”。
三年之后，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)正式納入REITs試點(diǎn)，萬(wàn)科再次爭(zhēng)做吃螃蟹的人。
最新消息稱(chēng)，近日，萬(wàn)科在一次路演活動(dòng)中透露，正在嘗試發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，目前正處于首批申報(bào)階段。
實(shí)際上，當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，如何盤(pán)活存量資產(chǎn)成為市場(chǎng)亟待解決的問(wèn)題。
而萬(wàn)科此次試水商業(yè)REITs，一方面能夠有效盤(pán)活旗下的存量商業(yè)項(xiàng)目，打通企業(yè)重資產(chǎn)投資的退出路徑，對(duì)企業(yè)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)重輕分離有顯著優(yōu)勢(shì)；另一方面，REITs或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)最重要的融資支持方式。
此前，萬(wàn)科總裁祝九勝就曾表示：“REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)玩家而言，作用相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺(tái)，這對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是很大的利好。”
而今年3月末的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官劉肖更是提到，“集團(tuán)布局公募REITs的特點(diǎn)一是全，二是早，所以不論是長(zhǎng)租公寓、物流還是商業(yè)，集團(tuán)一直面臨著重資產(chǎn)投入的難題。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重這個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，它其實(shí)是需要持續(xù)地進(jìn)行重資產(chǎn)投入的。”
從萬(wàn)科的財(cái)報(bào)來(lái)看，截至2022年末，萬(wàn)科集團(tuán)累計(jì)開(kāi)業(yè)242個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（含138個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目），建筑面積1227.7萬(wàn)平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為365.4萬(wàn)平方米。
其中印力累計(jì)開(kāi)業(yè)102個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（含23個(gè)社區(qū)商業(yè)，29個(gè)輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），建筑面積868萬(wàn)平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為124.4萬(wàn)平方米。
也就是說(shuō)，萬(wàn)科旗下的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)體量龐大，如若此次試水能夠正式連接公募REITs，無(wú)疑將具有重要意義。
不僅如此，作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，萬(wàn)科這一小步，將為眾多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有方對(duì)接資本市場(chǎng)提供新方向。
實(shí)際上，自商業(yè)地產(chǎn)首次被允許納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點(diǎn)范圍之后，市場(chǎng)期盼多年的商業(yè)REITs就已正式破冰。
為了搶占蛋糕，百聯(lián)股份率先宣布計(jì)劃將“上海又一城”購(gòu)物中心作為底層資產(chǎn)申報(bào)發(fā)行REITs。
該基金暫定名為華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，由華安基金承做。
無(wú)獨(dú)有偶，天虹股份亦公告稱(chēng)，旗下天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司正在籌劃開(kāi)展消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)工作。
此前，合生商業(yè)羅臻毓在與觀點(diǎn)新媒體的采訪(fǎng)當(dāng)中亦強(qiáng)調(diào)，“C-REITs，或者不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，這些對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)都是一種資本循環(huán)渠道，從合生的角度也會(huì)有相關(guān)考慮。可能會(huì)將幾個(gè)主要商場(chǎng)，如合生匯、合生廣場(chǎng)放到REITs。”
除了改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、盤(pán)活資產(chǎn)以外，隨著越來(lái)越多的企業(yè)試水商業(yè)REITs，將進(jìn)一步豐富公募REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型，為中國(guó)REITs市場(chǎng)擴(kuò)容注入新動(dòng)能。
底層資產(chǎn)可能性
從今年3月份證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《通知》及國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的“236號(hào)文”來(lái)看，商業(yè)REITs的發(fā)行同樣有諸多限制。
其一，政策原始權(quán)益人不能是住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，但可以是房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的子公司。
其二，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
也就是說(shuō)，一些城市級(jí)的、重奢類(lèi)的購(gòu)物中心并不在此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs的范疇之內(nèi)。
回看此次萬(wàn)科披露的消息，該公司提到，本次申請(qǐng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)控股有限公司進(jìn)行，底層資產(chǎn)為杭州的一處購(gòu)物中心。
目前印力集團(tuán)旗下?lián)碛形鍡l產(chǎn)品線(xiàn)，包括城市級(jí)商業(yè)中心印象城MEGA、區(qū)域型購(gòu)物中心印象城、片區(qū)型購(gòu)物中心印象匯、社區(qū)商業(yè)印象里以及家庭型購(gòu)物中心萬(wàn)科廣場(chǎng)。
觀點(diǎn)新媒體查閱該公司官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，截至去年10月末，印力在杭州并沒(méi)有相關(guān)的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，僅有西溪印象城、金沙印象城、古墩印象城和奧體印象城四個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心。
不過(guò)，如果從印力杭州區(qū)域公司的角度來(lái)看，其管理的半徑涵蓋杭州、寧波、溫州、福州四個(gè)城市，而后三者均含有一定的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。
其中，在溫州，該公司擁有西江月印象里及世紀(jì)之光印象里兩個(gè)社區(qū)商業(yè)，前者的體量為3.84萬(wàn)平方米，于2021年7月1日開(kāi)業(yè)，后者體量?jī)H2.75萬(wàn)平方米，在今年7月1日正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。
值得注意的是，西江月印象里實(shí)際上是萬(wàn)科在溫州的首個(gè)自持運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目，三年時(shí)間商戶(hù)開(kāi)業(yè)率高達(dá)99.1%。
在福州，印力集團(tuán)擁有煙臺(tái)山商業(yè)漫步街區(qū)這一社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目體量達(dá)到6.26萬(wàn)平方米。
該項(xiàng)目一期在2021年10月30日開(kāi)業(yè)，二期則于去年9月開(kāi)業(yè)，據(jù)介紹，煙臺(tái)山商業(yè)漫步街區(qū)共引進(jìn)近兩百個(gè)品牌，二期引進(jìn)眾多優(yōu)質(zhì)品牌，其中首店品牌占比近30%。
至于寧波，從官網(wǎng)消息來(lái)看，目前較為成熟的項(xiàng)目分別是鎮(zhèn)海1902萬(wàn)科廣場(chǎng)和北侖印象里，前者于2016年10月1日開(kāi)業(yè)，是鎮(zhèn)海區(qū)內(nèi)第一家商業(yè)綜合體，開(kāi)業(yè)以來(lái)連續(xù)多年?duì)I業(yè)額位列鎮(zhèn)海商業(yè)廣場(chǎng)的前三甲；后者于2020年12月18日開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目體量3.48萬(wàn)平方米，開(kāi)業(yè)首日創(chuàng)下客流逾5萬(wàn)，銷(xiāo)售額近200萬(wàn)元的成績(jī)。
而去年10月，萬(wàn)科將旗下49個(gè)商業(yè)項(xiàng)目委托印力進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，其中便包含了位于寧波的螢集濱江奧體、槐STAGE、加生活東晟府店、螢集云匯中心、芝士公園等項(xiàng)目，其中不乏多個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。
上述幾個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)情況良好，綜合市場(chǎng)消息，此次萬(wàn)科申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)或?qū)闹羞x擇。
不過(guò)，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、金融環(huán)境變化以及部分資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況不及預(yù)期等影響，今年以來(lái)，公募REITs表現(xiàn)低迷，不少公募REITs產(chǎn)品出現(xiàn)較大跌幅，這也意味著，萬(wàn)科此次申報(bào)僅僅是第一步，后續(xù)如何保障項(xiàng)目的盈利能力，維護(hù)REITs產(chǎn)品收益率，仍是需要思考的內(nèi)容。
