來源/觀點(diǎn)網(wǎng)
撰文/龔麗欣
這世上，沒有哪一朵花是一下子綻放的；也沒有哪個人是從幼童一步邁入成年的，天地萬物自有其時序規(guī)律，一切都是不快不慢，時間剛剛好。
對彭國邦而言，從1994年加盟太古集團(tuán)，輾轉(zhuǎn)澳洲、新加坡、英國和香港，期間碰到的人林林總總、形色各異，經(jīng)過的事各有情狀。
去年8月，彭國邦正式出任太古地產(chǎn)行政總裁兼常務(wù)董事。回顧近三十年的職業(yè)生涯，他表示“很高興在這里（太古集團(tuán)）工作”。
他喜歡太古，因為太古在香港有根，在內(nèi)地也有很長的發(fā)展歷史。
據(jù)了解，自二十世紀(jì)七十年代初成立至今，太古地產(chǎn)不斷將根莖扎實，做穩(wěn)做深，如今才能枝繁葉茂、蓬勃向上。
目前，太古地產(chǎn)在內(nèi)地共有六個零售項目，過去一年多時間，還先后拿下上海張園建筑群保護(hù)項目、西安太古里項目，簽約深圳、加碼廣州……
在今年年初，彭國邦亦強(qiáng)調(diào)，未來10年太古地產(chǎn)會在核心市場投資1000億港元，其中，50%用于內(nèi)地，建設(shè)太古里和太古匯。
在他看來，太古地產(chǎn)在內(nèi)地打造的每一個項目都是地標(biāo)性的，他很期待未來的每一個項目。
一點(diǎn)一點(diǎn)綻放的花，一步一步成長的人，一步一個腳印發(fā)展的企業(yè)，各有其美麗之處。
時值太古地產(chǎn)五十周年華誕，我們有幸與彭國邦進(jìn)行一次面對面的交流。
一個多小時的采訪，我們回憶往昔，暢談當(dāng)下，也描繪未來。在彭國邦的一言一語之中，我們仿佛看到了十年后、五十年后的太古地產(chǎn)。
用長遠(yuǎn)的目光
與彭國邦的訪談安排在8月末，那是一個灰蒙蒙的早晨，偶見一縷陽光沖破陰霾，但將下未下的雨依舊給匆匆行人帶來一絲煩悶。
臨近午時，我們在港島東中心見到了彭國邦，老友間重逢的喜悅，早已沖破暑氣與熱浪帶來的不快。
“之前在北京和上海跟您見過面，這次在香港見面。”簡單寒暄過后，彭國邦告訴我們，他馬上就要返回內(nèi)地了。
“親身去看、去感受內(nèi)地的那股活力，是沒有任何一件事情可以替代的，所以我很期待香港跟內(nèi)地通關(guān)，這樣我們往來更方便。”
事實上，自2022年新冠疫情爆發(fā)以來，香港與內(nèi)地的人員往來、經(jīng)貿(mào)交流有所阻隔，但疫情的影響不止于此。今年年初至今，深圳、上海、北京等一線城市及周邊城市先后進(jìn)入疫情防控“靜態(tài)管理”階段，市場短暫停擺成為商辦地產(chǎn)必須面對的“新常態(tài)”。
針對疫后的恢復(fù)，不少觀點(diǎn)認(rèn)為，與2020年相比，2022年中國經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)“V”形急劇反彈，而是緩慢爬坡的狀態(tài)。
彭國邦認(rèn)同這一觀點(diǎn)：“2020年第一波疫情來襲的時候，恢復(fù)情況是比較快的，但是今年3、4月份管控放松之后，我們看到業(yè)務(wù)的恢復(fù)比較穩(wěn)定，沒有之前2020年那么快。”
話畢，他又補(bǔ)充道：“疫情對所有人都有很大的影響，但是我們有信心，只是短暫的影響而已。”
顯然，針對中國經(jīng)濟(jì)及商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)走勢，太古地產(chǎn)依舊表現(xiàn)出強(qiáng)勁的信心。
但2022年被稱作是商業(yè)地產(chǎn)背水一戰(zhàn)的一年，一方面，疫情散發(fā)的不確定性給商業(yè)運(yùn)營帶來難度；另一方面，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行、居民消費(fèi)意愿減弱的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)難免遭遇沖擊。
不過，把任何一件事、任何一個難以解決的問題放到時間長廊里，似乎都顯得沒那么重要、沒那么困難了。
對走過半個世紀(jì)的太古地產(chǎn)來說，2022年或許只是無數(shù)個經(jīng)濟(jì)周期的其中一年，見過大量成功和失敗案例的彭國邦和太古地產(chǎn)，也形成了應(yīng)對危機(jī)的方法。
“不停的變化是必然的，我們公司的核心價值就是以長遠(yuǎn)目光來審視業(yè)務(wù)，這個核心價值令我們可以去應(yīng)對比較短期的一些挑戰(zhàn)。”彭國邦強(qiáng)調(diào)。
在這個浮躁、繁雜的年代，快節(jié)奏似乎成為常態(tài)，但對太古地產(chǎn)而言，做事不求快，用長遠(yuǎn)的目光去發(fā)展，用長遠(yuǎn)的目光去審視一個地段和項目未來五年、十年的發(fā)展走勢，這種長期主義是其穿越周期的密鑰。
千億港元投資
彭國邦向來不是“悲觀論者”，對于中國經(jīng)濟(jì)的未來走勢，對于商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)發(fā)展，他始終信心滿滿。
畢竟，將目光放到歷史長河中，中國經(jīng)濟(jì)早已發(fā)展成為一艘巨型航母，代表未來方向的數(shù)字化、智能化等高端產(chǎn)業(yè)也已孕育成型，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過40余年的大浪淘沙，也有足夠的能力和實力應(yīng)對一切起伏波浪。
他表示，“中國內(nèi)地是很大的市場”，未來太古地產(chǎn)也將繼續(xù)在內(nèi)地尋找和投資新的商機(jī)。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，太古地產(chǎn)自2001年首次進(jìn)入中國內(nèi)地以來，接連打造了北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海興業(yè)太古匯等項目。
去年，上海前灘太古里、北京三里屯太古里西區(qū)陸續(xù)開業(yè)，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的零售項目擴(kuò)展至六個。
從剛剛公布的中期業(yè)績來看，盡管受疫情影響，上海零售商業(yè)在4月及5月不得不面臨閉店狀態(tài)，但上海前灘太古里依舊達(dá)到91%的超高出租率。此外，2022年上半年太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的零售物業(yè)應(yīng)占租金收入總額增加9%至23.05億港元。
“回億過去數(shù)年，我覺得學(xué)了很多，也有達(dá)到很多的工作成果，其中一個就是前灘太古里的開幕，無論是對我還是對公司來講，這都是一個里程碑，令我們有信心前進(jìn)至下一個階段。”彭國邦表示。
的確，深耕中國市場多年，太古地產(chǎn)不會輕易落子，無論是北京的項目，還是上海、成都、廣州等地區(qū)的項目，一旦落定總能引發(fā)市場大量關(guān)注。
這些正向的反饋，也給太古繼續(xù)加碼的勇氣，近兩年不斷調(diào)整內(nèi)地發(fā)展節(jié)奏。此前，該公司宣布將與遠(yuǎn)洋集團(tuán)共同擴(kuò)建北京頤堤港二期項目，攜手上海靜安置業(yè)集團(tuán)以管理合作模式對上海現(xiàn)存規(guī)模最大石庫門建筑群--張園進(jìn)行活化升級。
2022年3月，太古里宣布落地西安，隨后幾個月，該公司接連加碼投資大灣區(qū)，其中包括首次進(jìn)軍深圳，開設(shè)一家“居舍系列”品牌、由第三方擁有的全新高尚酒店，以及繼續(xù)加碼廣州，打造廣州珠江太古聚龍灣項目。
早在今年年初的業(yè)績會上，該公司管理層就曾明確，未來10年，太古地產(chǎn)會在核心市場投資1000億港元，在中國內(nèi)地、香港及東南亞幾個主要市場尋找新發(fā)展機(jī)遇。
其中，30%用于加強(qiáng)香港太古坊和太古廣場這兩個旗艦項目，50%用于內(nèi)地，建設(shè)太古里和太古匯，繼續(xù)加強(qiáng)這兩個品牌，最后大概20%用于發(fā)掘在香港和東南亞的一些住宅市場的機(jī)遇。
此次采訪過程中，彭國邦亦強(qiáng)調(diào)：“我們剛宣布1000億港元的投資計劃，其中有一半資金放在中國內(nèi)地，所以現(xiàn)在的主要工作就是怎么去落實這個計劃，希望都能夠成功開展。”
尋找不同機(jī)遇
“謀定而后動”是太古地產(chǎn)的立身法則，對于城市的布局，對于項目的選址，太古地產(chǎn)有自己的思路。
“我們在不同的城市尋找不同的機(jī)遇。”
彭國邦進(jìn)一步解釋道，一方面，太古地產(chǎn)的業(yè)務(wù)布局首選一線和新一線城市。
他以西安太古里為例，告訴我們：“西安項目是一個極好的機(jī)會，將太古里的理念帶到新的城市。”
在他看來，西安小雁塔的特征和特色跟太古里的理念十分搭相配，西安還有很多大學(xué)及年輕人，太古里對年輕人是別具吸引力的。
不過，除了發(fā)展迅猛的新一線城市，彭國邦亦表示，集團(tuán)會著眼大灣區(qū)，希望在大灣區(qū)可以找到一些新的發(fā)展機(jī)會。
另一方面，如果某些城市在零售方面的基礎(chǔ)比較成熟，太古地產(chǎn)亦覺得這是一個有潛力的城市。
實際上，自2020年疫情爆發(fā)以來，由于出入境受限加上離島免稅新政的利好刺激，海南離島免稅經(jīng)營迎來爆發(fā)式增長。除此之外，自海南自貿(mào)港總體方案出臺之后，三亞主城區(qū)又被賦予了打造三亞總部經(jīng)濟(jì)和中央商務(wù)區(qū)的重任，未來海南及三亞的發(fā)展?jié)摿Σ谎远鳌?/p>
“內(nèi)地零售格局也在迅速變化，我們一直在努力應(yīng)對。”彭國邦提到，太古地產(chǎn)一直很注意市場的趨勢，也十分看重新的市場、新的機(jī)遇。太古地產(chǎn)亦會根據(jù)不同的趨勢去調(diào)整策略，這是一個很靈活的操作。
第三方面，北京、上海、廣州對太古地產(chǎn)而言，是十分重要的，該公司會繼續(xù)加強(qiáng)在這些城市的投資。
“我們會在這些已經(jīng)建立成功項目及有經(jīng)驗的地方繼續(xù)投資。”彭國邦強(qiáng)調(diào)。
一個多小時的交談，我們仿佛與未來的太古相遇。畫卷中，未來的十年、五十年，太古地產(chǎn)依舊對中國市場保持樂觀，依舊用長遠(yuǎn)的目光、辯證的思維，尋找新的市場、新的機(jī)遇。
五十周年，對太古地產(chǎn)而言，是一個里程碑式的節(jié)點(diǎn)，更是一個新征程的起點(diǎn)。
以下為觀點(diǎn)新媒體對太古地產(chǎn)行政總裁兼常務(wù)董事彭國邦先生的專訪實錄：
觀點(diǎn)新媒體：今年正好是太古地產(chǎn)50周年，今年又是商業(yè)地產(chǎn)巨變的一年，您如何看待當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的變化？
彭國邦：今年是我們50周年，其實對太古地產(chǎn)來講，不停的變化是必然的，我們公司的核心價值就是以長遠(yuǎn)目光審視業(yè)務(wù)，這個核心價值令我們可以去應(yīng)對比較短期的一些挑戰(zhàn)。
過去幾年時間，改變的速度加快了。所以，為了未來可以繼續(xù)成功，我們已經(jīng)制訂了不同的策略，應(yīng)對這些短期的挑戰(zhàn)。
以香港為例，我們致力于太古廣場跟太古坊兩個核心項目，確保項目的辦公空間可以符合未來的趨勢及租戶在疫情期間或疫情后對辦公空間的需求。
即在設(shè)計一些新的辦公樓時，我們十分注重可持續(xù)發(fā)展方面，令我們達(dá)到自身的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，并在規(guī)格上取得不同的認(rèn)證，同時可以幫助租戶達(dá)到他們自身的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。
內(nèi)地零售格局也在迅速變化，我們一直在努力應(yīng)對。
尤其是去年十月的時候，前灘太古里項目設(shè)計師采用開放的方式，非常成功，主要的主題是關(guān)于身心健康，所以也是符合現(xiàn)在市場的趨勢。
觀點(diǎn)新媒體：內(nèi)地消費(fèi)目前信心是不夠的，經(jīng)濟(jì)沒有以前那么好，為什么太古地產(chǎn)反而是動作更加快了？回報會不會達(dá)到預(yù)期呢？
彭國邦：我們認(rèn)為西安項目是一個極好的機(jī)會，將太古里的理念帶到新的城市。在西安這個地段，小雁塔的特征和特色跟太古里的理念是很相配，還有西安有很多大學(xué)及年輕人，我們覺得這個項目對年輕人是別具吸引力的。
剛才提到集團(tuán)一直都用長遠(yuǎn)的目光去發(fā)展，我們覺得在零售方面的實力是非常能夠滿足年輕人、千禧一代的需求，這方面我們有信心繼續(xù)發(fā)展新機(jī)會。
深圳方面，我們還沒有落實的零售頂目，但太古地產(chǎn)于2019年已在深圳設(shè)立辦事處，最近公布了太古酒店將于2025年在深圳開設(shè)酒店，為公司旗下“居舍系列”品牌酒店，是一家精品高端酒店。
集團(tuán)會著眼在大灣區(qū)，希望在大灣區(qū)可以找到一些新的發(fā)展機(jī)會。
觀點(diǎn)新媒體：太古會怎么考量一些非一線的城市，如三亞？
彭國邦：內(nèi)地零售格局在迅速變化，我們一直努力應(yīng)對。
太古一直都很注意市場的趨勢，也看重在新市場的新機(jī)遇，如海南。我們看到，過去數(shù)年內(nèi)地消費(fèi)者改變了他們的消費(fèi)模式。
所以，我們會根據(jù)不同的新趨勢調(diào)整策略。
觀點(diǎn)新媒體：未來太古地產(chǎn)的項目布局是怎么考量的？
彭國邦：我們在不同的城市尋找不同的機(jī)遇，首選一線和新一線城市，尤其是在灣區(qū)里面。但如果看到某些城市在零售方面的基礎(chǔ)是比較成熟，我們也覺得是有潛力的。
北京、上海、廣州對于我們來是很重要的，我們會在這些已經(jīng)建立成功項目及有經(jīng)驗的地方繼續(xù)投資，所以在北京投資了頤堤港二期，而去年與持有張園業(yè)權(quán)的上海靜安置業(yè)集團(tuán)成立合資管理公司，以管理合作形式參與張園保育性開發(fā)項目。
我們未來會持續(xù)于北京及上海等一線城市尋找高質(zhì)素的項目。
觀點(diǎn)新媒體：頤堤港二期跟遠(yuǎn)洋合作，但是遠(yuǎn)洋要把成都太古里的股份賣給另外一家公司，面對新的合作伙伴，太古會有什么變化嗎？
彭國邦：我們過去在內(nèi)地有很多不同的戰(zhàn)略合作伙伴，都會視他們?yōu)殚L期合作伙伴。
我們一直尋找在地有經(jīng)驗的合作伙伴，這是很成功的合作模式。我們跟遠(yuǎn)洋在北京、成都已經(jīng)合作很多年，是一個非常成功的合作伙伴。
房地產(chǎn)市場不停變化，我們在新的城市也會找在地有實力的合作伙伴，會將各自的優(yōu)勢放在項目里面。
我們不方便評論遠(yuǎn)洋未來的發(fā)展策略，但是我們很重視這個合作伙伴。
觀點(diǎn)新媒體：上海今年的疫情導(dǎo)致太古業(yè)績有所下降，會怎么應(yīng)對？
彭國邦：2020年第一波疫情來襲的時候，恢復(fù)的情況是比較快的，但是今年3、4月份管控放松之后，我們看到業(yè)務(wù)的恢復(fù)比較穩(wěn)定，沒有之前2020年那么快，商場的人流慢慢增加，辦公樓回去上班的人慢慢增加。
現(xiàn)在去評論還太早，我們今年第一季在中國內(nèi)地的業(yè)務(wù)是很強(qiáng)勁的，第二季因為受到疫情防疫措施影響，需要更多時間審視上海恢復(fù)的情況。
現(xiàn)在各地也有一些零星個案爆發(fā)，各地政府也有一些管控，所以我們對于目前的情況還沒有很清晰的視野，還不能太早定論。
疫情對所有人都有很大影響，但是有信心，疫情只是短暫的影響，而且會越來越小，管控也不會跟以前的力度一樣大。
親身去看、去感受內(nèi)地的那股活力，是沒有任何一件事情可以替代的，所以我很期待香港跟內(nèi)地通關(guān)，這樣我們往來更方便。
回憶過去數(shù)年，我覺得學(xué)了很多，也有達(dá)到很多工作成果，其中一個就是前灘太古里的開幕。無論是對我還是對公司來講，都是一個里程碑，令我們有信心前進(jìn)至下一個階段。
我們剛宣布1000億港元未來十年投資計劃，其中有一半資金放在中國內(nèi)地，所以現(xiàn)在的工作主要就是怎么去落實這個計劃，希望都能夠成功開展。
觀點(diǎn)新媒體：灣區(qū)里面，我們看到新鴻基大力進(jìn)軍，看到本地的華潤萬象城也要開業(yè)，太古跟這些企業(yè)競爭的時候有什么差異化？在這波恢復(fù)比較慢的時候，有沒有什么獨(dú)特的東西？
彭國邦：中國內(nèi)地是很大的市場，有很多不同的競爭，但是我們是集中經(jīng)營太古匯跟太古里兩個品牌，很專注地去滿足顧客的需求。
尤其是年輕的一代，他們追求一些新的、不同的零售經(jīng)驗，所以我們在項目里面放了很多文化藝術(shù)的元素，還有很多體驗式購物經(jīng)驗，結(jié)合兩個元素令消費(fèi)者一直回流太古匯跟太古里。
我們找一些新的方法做一些比較新的體驗，做了很多工作，還有關(guān)于數(shù)字化的創(chuàng)新，希望多了解顧客的需求，我們就可以去開發(fā)一些新的產(chǎn)品，去滿足他們。
太古地產(chǎn)著力帶一些國際體驗給中國內(nèi)地顧客，比如跟英國倫敦V&A博物館合作，雖然有疫情影響，但是這個展覽現(xiàn)在已經(jīng)在內(nèi)地開展，這些也讓中國內(nèi)地消費(fèi)者探訪我們商場時，有一些國際化的體驗。
觀點(diǎn)新媒體：太古在改變，大量接觸年輕人，在各個概念里面引進(jìn)了很多國際藝術(shù)進(jìn)來，這部分可以抓住年輕人這一代，但是他們會不會不消費(fèi)？第二，現(xiàn)在都講元宇宙，就是科技化、智能化、數(shù)字化，太古走在比較前面，這方面有什么更多的想法？
彭國邦：我覺得不會發(fā)生只體驗不消費(fèi)這些事情。這是一個融合的模式，因為現(xiàn)在年輕顧客追求的是很高端的數(shù)字體驗，但是另一方面也很注重高端的實體體驗。
以前灘太古里為例，在前灘有很多很好的零售組合，但是也有很多很好的F&B(餐飲組合)，所以顧客會帶他的家人、朋友一起，花一天的時間在那邊去體驗，去消費(fèi)，去吃東西，這是數(shù)字、零售跟F&B的一個組合。
另外以成都為例，今年疫情期間我們開了30個新的零售概念店鋪，這些都是大受歡迎的，顧客都是不停探訪成都遠(yuǎn)洋太古里。
好像抖音，可以看到人們很享受在成都遠(yuǎn)洋太古里的時間，或是在那里消費(fèi)，這些都轉(zhuǎn)化為零售消售額。
今年雖然有疫情的影響，太古地產(chǎn)上半年零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額仍然增長9%。
觀點(diǎn)新媒體：太古非常強(qiáng)調(diào)跟各種品牌的獨(dú)家合作，這個方面優(yōu)勢在哪里？太古也講究首店經(jīng)濟(jì)，有不同的品牌進(jìn)來，這兩個的差別在哪里？太古招商方面的優(yōu)勢可以簡單介紹一下嗎？
彭國邦：我們是完全不同的策略，是讓品牌去表達(dá)他們自己的特色，令租戶與消費(fèi)者產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。
例如三里屯，Gentle Monster擁有最大的旗艦店，因為他們可以創(chuàng)造自己獨(dú)有的空間，這亦是太古里的強(qiáng)項，讓品牌表達(dá)他們的個性。
還有成都的LV，之前在外墻上做了個老虎，這些在太古里都可以有空間讓他們?nèi)グl(fā)揮。
觀點(diǎn)新媒體：太古50周年，而彭總半生都貢獻(xiàn)給太古，是什么文化一直吸引著您在這里？
彭國邦：這是一個簡單的問題，我絕對不會跳槽的，很高興在這里工作。
太古在香港有根，在內(nèi)地也有很長的發(fā)展歷史，有6個項目，每個項目都是地標(biāo)性的。
未來我很期待西安項目，應(yīng)該會是我們最好的一個項目，所以盡力希望去完成它。
