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主題:萬(wàn)達(dá)再“吃進(jìn)”五家奧克斯廣場(chǎng),可它依然很難上市

綠光仙境

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萬(wàn)達(dá)再“吃進(jìn)”五家奧克斯廣場(chǎng),可它依然很難上市

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) _4_

出品/聯(lián)商專欄

撰文/老刀

萬(wàn)達(dá)繼續(xù)推進(jìn)大規(guī)模“掃貨”模式。近年來(lái),在疫情的壓力之下,全國(guó)各地為數(shù)不少的地方性中小型購(gòu)物中心面臨生存壓力,借此機(jī)會(huì),萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理大舉進(jìn)擊,被視為“抄底”。近日,萬(wàn)達(dá)再次爆出大動(dòng)作,在全國(guó)范圍內(nèi)一口氣吃下五座奧克斯廣場(chǎng)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)消息披露,萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)將以輕資產(chǎn)的方式接管分別位于長(zhǎng)沙、杭州、成都和青島的共5家奧克斯廣場(chǎng),奧克斯的原有商業(yè)團(tuán)隊(duì)將全部撤出,預(yù)計(jì)國(guó)慶后開始進(jìn)行交割。

萬(wàn)達(dá)商管已與杭州奧克斯中心達(dá)成輕資產(chǎn)輸出協(xié)議,并于9月14日成立了杭州倉(cāng)前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司;長(zhǎng)沙奧克斯廣場(chǎng)也已確認(rèn)將從2022年10月1日交由萬(wàn)達(dá)商管負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)。

奧克斯廣場(chǎng)是奧克斯地產(chǎn)集團(tuán)旗下的購(gòu)物中心品牌。奧克斯地產(chǎn)成立于2000年,旗下包括地產(chǎn)、產(chǎn)城、商管、物業(yè)四個(gè)業(yè)務(wù)板塊,涉及精品住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、城市綜合體、超高層建筑等多業(yè)態(tài)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。2006年之后,奧克斯空調(diào)業(yè)績(jī)連續(xù)下滑,在空調(diào)領(lǐng)域受挫后,奧克斯決定大力發(fā)展房地產(chǎn)。

1、甩賣之后的極度反差

今年1月份,萬(wàn)達(dá)低價(jià)接手葫蘆島的爛尾項(xiàng)目,并規(guī)劃為葫蘆島萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng);2月,萬(wàn)達(dá)宣布全面接管山西忻州田森匯,“忻州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”將誕生于此;3月,萬(wàn)達(dá)簽下合作協(xié)議,將接手經(jīng)營(yíng)河南鑫苑旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目;4月,河南另一家地產(chǎn)企業(yè),建業(yè)集團(tuán)旗下的全部商業(yè)項(xiàng)目,以整體運(yùn)營(yíng)管理模式交給萬(wàn)達(dá);5月,北京藍(lán)色港灣五棵松項(xiàng)目與萬(wàn)達(dá)簽約合作;7月,合肥爛尾樓項(xiàng)目;8月,中融信托的兩處項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

萬(wàn)達(dá)馬不停蹄,一路掃貨,被稱為今年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)江湖救急的“白衣騎士”。

不得不承認(rèn),2017年以來(lái),王首富真的是打得一手好牌。2017年7月19日,當(dāng)時(shí)本來(lái)融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)之間的合作簽約儀式上,突然多了富力地產(chǎn)的名字。當(dāng)時(shí)據(jù)說(shuō)在談判現(xiàn)場(chǎng),會(huì)議室出現(xiàn)摔杯子的聲音。

原本77家萬(wàn)達(dá)酒店總價(jià)335.95億元,最終被砍價(jià)到了199.06億元 。最終,富力以約190億的價(jià)格將73家萬(wàn)達(dá)酒店收入囊中,等于把之前的價(jià)格砍到了6折。而融創(chuàng)集團(tuán)則接手了萬(wàn)達(dá)的13個(gè)文旅項(xiàng)目,轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完成之后,富力董事長(zhǎng)李思廉面對(duì)媒體開心地說(shuō)道:“這次我們一口氣拿到77個(gè)酒店,對(duì)富力來(lái)說(shuō)我們是贏家。”

沒想到,緊接著疫情來(lái)了,以為撿了大漏的富力腸子都“悔青”了。自從接下了這77家酒店之后,富力集團(tuán)的酒店業(yè)務(wù)就開始呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),財(cái)報(bào)顯示,2018年,富力地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)的虧損額達(dá)4.59億元,虧損增幅超200%。2019年-2021年,富力地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)的虧損持續(xù)加大,分別為虧損10.1億元、14.27億元和和14.22億元。據(jù)今年中期業(yè)績(jī)報(bào),上半年富力酒店業(yè)務(wù)虧損達(dá)8.49億元。

去年年底,有消息稱,為了緩解債務(wù)壓力,富力地產(chǎn)正在談判出售此前收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)酒店,有10個(gè)項(xiàng)目左右,單價(jià)在2億-7億元之間,大都在二三四線城市。

五年前,王健林含淚賣了酒店項(xiàng)目,而富力喜不自禁以為撿了大便宜。豈不知人算不如天算,真的是禍福相倚,疫情一來(lái),當(dāng)初的痛苦和快樂(lè)今天徹底顛倒了。

甩賣之后,萬(wàn)達(dá)于2018年3月開始宣布實(shí)施“輕資產(chǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略,并將大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司更名為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司。隨后,萬(wàn)達(dá)又將商業(yè)地產(chǎn)拆分成商管集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊。

萬(wàn)達(dá)所謂的“輕資產(chǎn)”模式,即是對(duì)別人的商業(yè)項(xiàng)目輸出品牌和管理,本身不持有任何物業(yè)項(xiàng)目。在輕資產(chǎn)模式之下,商管成為萬(wàn)達(dá)的主要收入來(lái)源,而地產(chǎn)則逐漸弱化。

2、謀求上市

2014年12月23日,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(萬(wàn)達(dá)商管的前身)曾在港交所上市,但在2016年9月20日,被退市。

2018年1月,王健林為萬(wàn)達(dá)商業(yè)引入340億元的新戰(zhàn)投,收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的14%股權(quán),并簽訂了對(duì)賭協(xié)議,約定要在2023年10月31日前完成上市。當(dāng)時(shí)的對(duì)賭協(xié)議還約定,萬(wàn)達(dá)商管保證2021凈利潤(rùn)不得低于人民幣51.9億元,2022、2023年實(shí)際凈利潤(rùn)分別不得低于74.3億元以及94.6億元。若未達(dá)成,則萬(wàn)達(dá)系相關(guān)公司將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量股份或向投資者支付現(xiàn)金,以補(bǔ)償投資者。但事實(shí)上,萬(wàn)達(dá)商管2021年凈利潤(rùn)僅35.1億元,距離對(duì)賭協(xié)議約定的51.9億元還有很大的差距。

港股退市之后,萬(wàn)達(dá)努力了好幾次計(jì)劃在A股上市,但是都沒成功。2021年3月,萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布撤回A股上市申請(qǐng)。3月底,珠海國(guó)資委出資20億元戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)旗下輕資產(chǎn)商管公司——珠海萬(wàn)達(dá)商管。該公司是完全的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司,不持有任何物業(yè),僅負(fù)責(zé)所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理。同年10月,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)拆分出珠海萬(wàn)達(dá)商管繼續(xù)IPO。

2021年10月份,珠海萬(wàn)達(dá)商管向港交所提交招股書,計(jì)劃融資30至40億美元。根據(jù)港交所聆訊流程,招股書預(yù)計(jì)于2022年4月21日失效。 

2022年4月22日,珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司再次遞交上市的申請(qǐng)材料。材料顯示,在2021年,珠海萬(wàn)達(dá)商管公司的營(yíng)業(yè)收入是234.81億元,毛利潤(rùn)額是105.22億元,但凈利潤(rùn)額只有35.12億元。根據(jù)香港聯(lián)交所的規(guī)定,計(jì)劃上市公司的上市申請(qǐng)材料,有效期是6個(gè)月,也就是說(shuō),最近的這次上市申請(qǐng),到10月份又到期了。

目前,萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)分為三塊,分別為商業(yè)管理、影視文化和投資,萬(wàn)達(dá)商管顯然成為整個(gè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“拳頭業(yè)務(wù)”。但是,在疫情的重?fù)糁拢f(wàn)達(dá)商業(yè)的業(yè)績(jī)并不如意。 

據(jù)萬(wàn)達(dá)商管招股書顯示,自2018年-2020年,萬(wàn)達(dá)商管凈利潤(rùn)連續(xù)三年下滑,凈利潤(rùn)分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元。

萬(wàn)達(dá)商管稱,2021年公司預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)已達(dá)到當(dāng)年對(duì)賭的目標(biāo)凈利潤(rùn)的要求。因?yàn)榧由?021年上半年扣除的非經(jīng)常性損益14.61億元及2021年1-4月份,200多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)等未披露的項(xiàng)目,算上這兩部分利潤(rùn),其實(shí)萬(wàn)達(dá)商管2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)或已超過(guò)了51.9億元。

3、快馬加鞭

今年以來(lái),萬(wàn)達(dá)快馬加鞭拓展業(yè)務(wù),顯然是在為2023年的對(duì)賭目標(biāo)而努力。

9月23日,據(jù)“洛陽(yáng)發(fā)布”消息,洛陽(yáng)市市委書記江凌與來(lái)洛陽(yáng)考察的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林舉行工作會(huì)談,并共同參加洛陽(yáng)文旅集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式。

按照協(xié)議,大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將與洛陽(yáng)文旅集團(tuán)在龍門旅游度假區(qū)、萬(wàn)安山旅游度假區(qū)、新唐街、在河之洲旅游度假區(qū)等項(xiàng)目中開展深度合作,助力洛陽(yáng)打造全國(guó)文旅文創(chuàng)高地和國(guó)際文化旅游目的地;在商業(yè)、體育、服務(wù)業(yè)發(fā)展方面開展廣泛合作。

據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年王健林很忙,到全國(guó)各地出差——4月去了貴州茅臺(tái)鎮(zhèn),5月去延安紅街,8月又到北京市平谷區(qū)考察。幾乎同一時(shí)間,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的其他高管,則在馬不停蹄地接觸AMC(資產(chǎn)管理公司)機(jī)構(gòu)。

疫情對(duì)線下實(shí)體商業(yè)影響委實(shí)不小。2022上半年,全國(guó)重點(diǎn)12城的平均空置率達(dá)13.4%,環(huán)比增長(zhǎng)22.9%。同時(shí)間,多個(gè)品牌門店從購(gòu)物中心撤走。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心不完全統(tǒng)計(jì),上半年至少超過(guò)5200家線下門店關(guān)閉,其中不乏沃爾瑪、海底撈等綜合實(shí)力強(qiáng)勁的頭部品牌。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)收排名,萬(wàn)達(dá)商管以433億元高居第一位,遠(yuǎn)超其他企業(yè)。今年上半年,萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)營(yíng)收為244億元,同比增長(zhǎng)7%。截至2021年底,全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)超過(guò)400個(gè)。

遍布全國(guó)216個(gè)地級(jí)市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),在很多方面已經(jīng)是行業(yè)第一——商業(yè)租金收入國(guó)內(nèi)最高、已開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量最多、持有和管理商業(yè)物業(yè)總建面最大。

8月底,大連萬(wàn)達(dá)商管的中報(bào)公布,數(shù)據(jù)顯示,上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收244億元,同比增長(zhǎng)7%;歸母凈利潤(rùn)67.44億元,同比下滑4%;基本每股收益1.48元,較去年同期的1.57元明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示,2021年大連萬(wàn)達(dá)商管的凈利率,從2020年的35%下滑至29%。

4、左手與右手的關(guān)系 

萬(wàn)達(dá)商管雖然不持有物業(yè)項(xiàng)目,但是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)卻是妥妥的“重資產(chǎn)”。如前所述,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)包括三大業(yè)務(wù)板塊:商管、地產(chǎn)和文化。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的地產(chǎn)項(xiàng)目,主要就是全國(guó)范圍內(nèi)數(shù)量約占總數(shù)一半的“自營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”。

據(jù)今年4 月 22 日萬(wàn)達(dá)商管更新的招股書資料顯示,當(dāng)前,萬(wàn)達(dá)商管管理 417 個(gè)商業(yè)廣場(chǎng),在管建筑面積達(dá) 5900 萬(wàn)平方米,近 3 年間平均出租率 98.8%。其中有 132 個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)為第三方委托運(yùn)營(yíng)(非萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的自持物業(yè)),占萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)旗下商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)的 31.65%。此外,萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)還有 161 個(gè)尚未開業(yè)的儲(chǔ)備項(xiàng)目,包括 139 個(gè)委托運(yùn)營(yíng)商業(yè)廣場(chǎng)。

算上儲(chǔ)備項(xiàng)目,萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)旗下的第三方委托運(yùn)營(yíng)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目占比將達(dá)到 46.88%。而另外還有將近53%的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不是“第三方委托運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目”,那就是萬(wàn)達(dá)的自營(yíng)項(xiàng)目。

萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)未來(lái)的自營(yíng)廣場(chǎng)和第三方委托運(yùn)營(yíng)廣場(chǎng)數(shù)量很可能各占一半,甚至第三方委托運(yùn)營(yíng)廣場(chǎng)的數(shù)量會(huì)超過(guò)萬(wàn)達(dá)自營(yíng)廣場(chǎng)的數(shù)量。

2021 年底,王健林罕見地高調(diào)宣稱,將在未來(lái) 10 年時(shí)間,將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展到 1000 座。每座每年收租 1 個(gè)億,每年總租金收入做到 1000 億。

由于擁有超過(guò)一半數(shù)量的自營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),萬(wàn)達(dá)商管和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就成為獨(dú)特的“租戶”與“房東”的關(guān)系,而這個(gè)租戶(商管)還是房東(集團(tuán))的親兒子。

在這樣的關(guān)系之下,財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),萬(wàn)達(dá)商管的收入就高度依賴萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心收入主要構(gòu)成又產(chǎn)自于萬(wàn)達(dá)商管的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示,2021年萬(wàn)達(dá)商管來(lái)自萬(wàn)達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)的毛利占比由63.43%增長(zhǎng)至75.01%,萬(wàn)達(dá)商管的大部分業(yè)務(wù)和利潤(rùn)還是來(lái)自于集團(tuán)母公司。 

另外,萬(wàn)達(dá)商管的應(yīng)收賬款激增,2018年應(yīng)收賬款僅為1.62億,而2021年應(yīng)收賬款達(dá)到了16.83億,增長(zhǎng)超過(guò)了十倍。應(yīng)收占營(yíng)收比也由1.47%飆升至7.17%,應(yīng)收增速明顯高于營(yíng)收增速。導(dǎo)致應(yīng)收飆升的主要原因是,來(lái)自母公司的“賒賬”增加,2021年萬(wàn)達(dá)商管的應(yīng)收賬款中,有90.31%來(lái)自同系附屬公司,金額達(dá)到了15.2億。

也就是說(shuō),萬(wàn)達(dá)商管從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)手中把數(shù)量占比大約為53%的自營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)接手過(guò)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)收入由萬(wàn)達(dá)商管和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)行分成,但萬(wàn)達(dá)集團(tuán)需要支付萬(wàn)達(dá)商管一定的“管理費(fèi)用”(你請(qǐng)別人幫你經(jīng)營(yíng)店鋪,當(dāng)然需要支付管理費(fèi)),這就成為萬(wàn)達(dá)商管重要的收入組成部分,但問(wèn)題在于,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)實(shí)際有沒有向萬(wàn)達(dá)商管支付管理費(fèi)用?

另一方面,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和萬(wàn)達(dá)商管還形成了良性的互相融資業(yè)務(wù)。2020年萬(wàn)達(dá)商管向大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)貸款27億,利率為4.35%,而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)今年發(fā)行公司債的票面利率為7.5%,萬(wàn)達(dá)商管成為了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)完美的“融資工具”。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)卻是穩(wěn)賺不賠,這也可能是萬(wàn)達(dá)商管始終無(wú)法上市的原因吧。

總的來(lái)說(shuō),萬(wàn)達(dá)商管一方面沒有真正的核心資產(chǎn),只有抽象的管理和品牌輸出,王健林并沒有把自己核心的資產(chǎn)裝入萬(wàn)達(dá)商管;另一方面,從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和萬(wàn)達(dá)商管的關(guān)系隱約可以看出,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)才是萬(wàn)達(dá)商管背后的大BOSS,也是主要的受益人。從這兩個(gè)角度看,在這樣的模式之下,萬(wàn)達(dá)商管上市的可能性不大。

*本文僅代表作者觀點(diǎn),不代表聯(lián)商網(wǎng)立場(chǎng)

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