來源/觀點(diǎn)網(wǎng)
撰文/韓宜珈
人們常把商業(yè)地產(chǎn)的漫長運(yùn)營周期，比喻為一次比拼耐力與堅(jiān)持的馬拉松比賽。
然而在韓石的眼里，商業(yè)地產(chǎn)的賽場更似一次技巧與恒心并存的游泳比賽。
“我經(jīng)常講，商業(yè)地產(chǎn)不是拳擊比賽，而一場游泳比賽”，從前期的設(shè)計(jì)、策劃，再到中期運(yùn)營、后期維護(hù)和更新，商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)時(shí)間灌溉，需要精細(xì)且完整的成長周期，作為真正商業(yè)運(yùn)營者，韓石深諳其中的苦與樂。
“游泳比賽就看誰游得更快，過程中當(dāng)然有各種的姿勢，你可以挑剔一點(diǎn)，雖然姿勢可能難看一點(diǎn)，但能夠更快，能夠勝出便可圈可點(diǎn)�！�
對于韓石來說，從參與創(chuàng)建大悅城再到參與龍湖“冠寓”的打造和中南商業(yè)的經(jīng)歷，無疑是商業(yè)地產(chǎn)這一賽道里堅(jiān)持且熱愛的長泳者。
2021年的2月26日，旭輝集團(tuán)于官網(wǎng)宣布，韓石加盟旭輝商業(yè)，擔(dān)任旭輝商業(yè)副總裁兼旭輝商管公司總裁，并主持旭輝商管公司的日常經(jīng)營管理工作。
根據(jù)最新披露的數(shù)據(jù)顯示，截止2022年6月30日，旭輝已開業(yè)投資性物業(yè)總建筑面積超96萬平方米，持有項(xiàng)目總建筑面積超278萬平方米。
隨著韓石加入，我們可以看到旭輝在商業(yè)賽道的篤定。
韓石眼中的旭輝商業(yè)
旭輝商業(yè)快慢跑
“商業(yè)地產(chǎn)作為旭輝未來的主業(yè)之一，對未來發(fā)展很重要�！弊�2019年成立商業(yè)地產(chǎn)管理總部，一向帷幄在心的旭輝，強(qiáng)烈表達(dá)了對商業(yè)賽道的堅(jiān)持。
在“同心圓戰(zhàn)略”規(guī)劃中，旭輝積極布局和發(fā)展物業(yè)與城市服務(wù)、商業(yè)綜合體運(yùn)營、租賃住房、代建管理、綠建科技、創(chuàng)新教育、健康及養(yǎng)老等多個(gè)賽道，但是商業(yè)地產(chǎn)仍然是旭輝未來第二主業(yè)。
從數(shù)據(jù)來看，旭輝商業(yè)發(fā)展速度十分驚人：2020年，旭輝投資物業(yè)租金收入約為人民幣5.9億元，2021年首次突破10億，達(dá)到10.3億元，同比增長應(yīng)為74%。截止2022年上半年，旭輝持有物業(yè)收入已經(jīng)達(dá)成了6.6億元。
縱然經(jīng)歷著不俗增長，旭輝商業(yè)的底色依舊穩(wěn)中求進(jìn)，并不追求規(guī)�？焖贁U(kuò)張，而是采用雕琢的方式、調(diào)動(dòng)更多資源去發(fā)展，“重質(zhì)不重量”是定下的基調(diào)。
在大的范疇里，旭輝商業(yè)已經(jīng)規(guī)劃了三條主線。一個(gè)是旭輝CMALL，主要是城市級、區(qū)域級時(shí)尚中心；第二個(gè)是旭輝里，主打綜合型社區(qū)；第三個(gè)是小型商業(yè)，社區(qū)型居民生活圈概念。此外，北京華熙旭輝LIVE·五棵松以及上海恒基·旭輝天地等特色項(xiàng)目。
“旭輝CMALL是城市生活新意的探尋者，旭輝里是讓生活更生動(dòng)的有趣伙伴，小型商業(yè)就是便利生活的創(chuàng)造者�！表n石如是形象地與我們分享到。
對旭輝商業(yè)來說，還有一條很重要的發(fā)展主線，便是一二線存量。
“關(guān)于一線城市，通過收并購、輕資產(chǎn)的拓展，存量改造的方式，房企在一線城市還有很多新的發(fā)展空間”。韓石表示，可能過去簡單的復(fù)制不可取，但是更多的改造、新的場景營造、帶來新的感受，這個(gè)會(huì)有很多的機(jī)會(huì)。
有著“千店千面”理念作為基礎(chǔ)，旭輝商業(yè)在充分深挖存量改造的一切可能性。不僅要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與城市文化的匹配，同時(shí)淡化開發(fā)商的色彩，不走簡單的復(fù)制，而是去打造真正屬于城市的購物中心。
“比起主動(dòng)輸入，根據(jù)不同的城市打造不同項(xiàng)目、不同文化，讓他們產(chǎn)生認(rèn)同，能夠更長久”。
韓石與旭輝商業(yè)一樣謙遜務(wù)實(shí)，他直言，旭輝商業(yè)有著后發(fā)優(yōu)勢，能夠讓企業(yè)少走彎路，快速完成基礎(chǔ)的搭建，有更多精力打磨產(chǎn)品。
個(gè)性化、定制化的商業(yè)，輔以旭輝成熟的地產(chǎn)布局，還有高量級城市全面操盤的能力；加之身為穩(wěn)健房企，擁有民營示范房企名單背書，能夠?qū)崿F(xiàn)更低融資成本，這些都是旭輝商業(yè)的優(yōu)勢所在。
今年6月，旭輝商業(yè)宣布全面開啟輕資產(chǎn)合作，包括委托管理、經(jīng)營收益分成、合資共創(chuàng)等模式，重點(diǎn)布局上海、北京、成都、長沙等核心城市，且上海將是旭輝商業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)突圍的關(guān)鍵城市。
旭輝商業(yè)邁出了嶄新的一步，截止2022年8月31日，布局20個(gè)城市，開業(yè)14座商場，在營總建筑面積96萬平方米，合計(jì)儲(chǔ)備30余座商業(yè)綜合體。2022年，已開業(yè)南昌旭輝Cmall，還將計(jì)劃開業(yè)1座旭輝Cmall和首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
無論是三四線城市的商業(yè)發(fā)展，還是一二線城市的存量改造，韓石都謹(jǐn)慎并且樂觀：“相信整個(gè)行業(yè)未來還是充滿信心的。”
知易行難的泳道
商業(yè)地產(chǎn)的生長，扎根在經(jīng)濟(jì)土壤之中，又依賴著消費(fèi)陰晴。我們生活中的每一點(diǎn)變化，似乎都能映射在消費(fèi)與商業(yè)的終端之上。疫情的反復(fù)、客群的變化、內(nèi)循環(huán)的漲促……我們談起商業(yè)地產(chǎn)，像是在面對一道解法不斷變幻的難題。
如果說“變化”是商業(yè)地產(chǎn)不變的基調(diào)，那么抓住每次瞬息的改變，是每個(gè)商業(yè)運(yùn)營者都需要做的功課。
當(dāng)我們與韓石談起疫情這幾年，消費(fèi)與零售領(lǐng)域所發(fā)生的變化，他直言行業(yè)受到不小的沖擊。
韓石談到，消費(fèi)者的消費(fèi)趨勢變化是極快的，所以商業(yè)地產(chǎn)需要去滿足客群日換日新的改變。許多商業(yè)地產(chǎn)在開業(yè)初期有獨(dú)特的新鮮感和魅力，但是如何保持新鮮感，這就是對商業(yè)運(yùn)營的考驗(yàn)。
韓石向我們透露，某些項(xiàng)目每年會(huì)堅(jiān)持30%的煥新率，“這就是新鮮感，三年以后就是一個(gè)不一樣的商場”，如果后期品牌組合迎合不了消費(fèi)者的眼光和需求，商業(yè)也無法做到長久的運(yùn)營。
“改變是肯定有的，作為我們來講，更應(yīng)該去適應(yīng)這個(gè)改變。”韓石表示，因?yàn)樯虡I(yè)的改變是每天的，所以也習(xí)慣了這種狀態(tài)，還是要跟得上，做一些前端預(yù)判、安排和努力。
摸清了商業(yè)地產(chǎn)“是什么”的底層邏輯，對于運(yùn)營該“怎么做”，韓石通過自己的親身經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了商業(yè)幾大要素：首先好的地段，周圍消費(fèi)力與人口密度比較大是成功的前提；第二是交通可達(dá)性；第三則是營運(yùn)，要做到年年不同，“螺旋的上升，這是商業(yè)的特點(diǎn)”。
同樣，就像是環(huán)環(huán)相扣的精密齒輪，商業(yè)運(yùn)營是一門長期藝術(shù)，韓石一點(diǎn)一點(diǎn)與我們抽絲剝繭分析。
他表示，一個(gè)項(xiàng)目開業(yè)只是剛剛開始，開業(yè)以后一年的營運(yùn)好壞是成敗的關(guān)鍵。
開業(yè)第一年的冷場期營運(yùn)，一方面是管理，另一方面更多的是對于商家的幫扶。一年以后，隨著各種數(shù)據(jù)出爐，運(yùn)營模式也在不斷地調(diào)整，三年為一個(gè)周期，“基本上一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)兩年，開業(yè)三年，運(yùn)營五年，承擔(dān)的壓力是比較大的”。
與住宅項(xiàng)目的快速轉(zhuǎn)換不同，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是長期主義戰(zhàn)場。熬過五年運(yùn)營周期，韓石笑稱，基本上很多人頭發(fā)也白了。
在他看來，商業(yè)地產(chǎn)的魅力就是能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，能夠?qū)Y產(chǎn)的結(jié)構(gòu)有所改善，這樣的話，在穿越周期的時(shí)候發(fā)揮它獨(dú)特的優(yōu)勢，目前還是希望能夠把每個(gè)項(xiàng)目都做好，以此為前提，然后再講規(guī)模和數(shù)字。
在旭輝面對商業(yè)一絲不茍的態(tài)度之下，我們或許能夠感受，行業(yè)漫長泳道之上，長泳者與短泳者，方法不同，風(fēng)景不同。
熱愛者的苦與樂
“商業(yè)地產(chǎn)的魅力在于對生活方式的引領(lǐng)”。
以商業(yè)地產(chǎn)熱愛者的身份，韓石習(xí)慣了每天變化的行業(yè)，同時(shí)也享受著消費(fèi)為生活帶來的改變。
他坦言，三四線城市會(huì)受到一二線城市消費(fèi)場景影響，而一二線城市的消費(fèi)也在時(shí)刻改變，“建筑與內(nèi)容結(jié)合的部分，我們也是每天日新月異的改變，在每個(gè)時(shí)間點(diǎn)上都會(huì)出現(xiàn)比較好的項(xiàng)目和作品，它們所帶來的生活方式，能夠?qū)@個(gè)城市或者消費(fèi)有所提升”。
“行業(yè)雖然在快速發(fā)展，但在沒有相對安全感的情況下所付出的努力，更需要一種熱愛和激情去堅(jiān)持�！表n石繼續(xù)說道。
當(dāng)我們問起如何調(diào)解身為商業(yè)運(yùn)營者的壓力，韓石笑了笑：“很多做商業(yè)地產(chǎn)的人，壓力很大，但也是樂在其中，所以不會(huì)覺得太辛苦，有項(xiàng)目拓展的時(shí)候，一天去三個(gè)城市我也不覺得很累。”
從去年加入旭輝商業(yè)，韓石也是以最好的狀態(tài)迎接新的挑戰(zhàn)，“希望能用戰(zhàn)略眼光，創(chuàng)新思維和成功經(jīng)驗(yàn)，助力旭輝商業(yè)在更高層次有好的發(fā)展，也給這個(gè)城市貢獻(xiàn)更多的精彩”。
把每時(shí)每刻都用在自己事業(yè)上的人，對他來說，熱愛便是成就。
以下為觀點(diǎn)新媒體對旭輝商業(yè)副總裁兼旭輝商管總裁韓石先生的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)前宏觀環(huán)境下，您認(rèn)為消費(fèi)信心將會(huì)是怎樣的趨勢？
韓石：對于行業(yè)，我認(rèn)為城鎮(zhèn)化還是有很多空間，未來三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也充滿信心。
對于一線城市、新一線城市和重點(diǎn)二線城市，通過收并購、輕資產(chǎn)拓展、存量改造這類方式，房企還有很多新的發(fā)展空間。可能過去簡單的復(fù)制模式不再可取，但是更多地改造、新的場景營造，帶來的新的顏值、新的感受，這個(gè)會(huì)在一線城市有很多機(jī)會(huì)。
旭輝在上海已開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目自內(nèi)環(huán)到外環(huán)，體量從社區(qū)mall到大體量mall，租金從個(gè)位數(shù)到了雙位數(shù)，產(chǎn)品形態(tài)包括普通盒子、IP網(wǎng)紅項(xiàng)目、TOD、多業(yè)態(tài)綜合體等等，做了很多嘗試。
因?yàn)樯虾５南M(fèi)者對于品質(zhì)要求會(huì)更高一點(diǎn)，所以我們每一個(gè)店都有自己的獨(dú)特定位，每一個(gè)店做出特色，得到了消費(fèi)者的認(rèn)可。
因此對于城鎮(zhèn)化，得益于一二線城市的存量改造支撐，我們對行業(yè)未來還是充滿信心的。
觀點(diǎn)新媒體：疫情沖擊下，很多商業(yè)地產(chǎn)都面臨著巨大挑戰(zhàn)，對于旭輝來說，上海疫情影響如何？
韓石：疫情下肯定會(huì)有一些損失。我們在疫情期間就和商戶聯(lián)手自救，包括最大限度地保證商戶的經(jīng)營，幫助商戶辦理保供資質(zhì)、開展團(tuán)購、對接訂單和做好復(fù)工準(zhǔn)備，籌開項(xiàng)目的招商云看場也沒有停；另一方面，通過社區(qū)運(yùn)營，我們也和商戶、顧客建立了更緊密的情感鏈接。
下半年希望多跟商家一起，做一些幫扶，做一些大家共同希望做的活動(dòng)。
下半年還希望商鋪的銷售額能夠迅速提升，主要的業(yè)績指標(biāo)能夠完成。因?yàn)楸旧硐M(fèi)還是在的，并沒有改變。
另外，旭輝今年5月13號在南昌開了一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)開業(yè)還是比較有挑戰(zhàn)的。疫情期間，只要能夠把定位做好，商家支持的話，最終呈現(xiàn)的效果還是比較成功的。
南昌旭輝Cmall
觀點(diǎn)新媒體：旭輝提出做有趣的商業(yè)，包括自身也做了書店業(yè)態(tài)，可能更多是為了吸引人流量，實(shí)現(xiàn)了流量之后，要如何轉(zhuǎn)化盈利？
韓石：二酉書店是一個(gè)自有品牌，目的就是一種新生活方式的匯集，結(jié)合鮮花、咖啡、茶和酒，大家有一個(gè)互相交流的社交平臺(tái)。書只是一個(gè)載體，大家在這個(gè)空間里能夠有共同的話題。二酉書店在上海的銷售額，整體超過了盈虧平衡點(diǎn)，目前來講不虧錢。
有顏值，有趣味，符合當(dāng)下年輕人的特點(diǎn)，也是他們喜歡的形式，所以這種商業(yè)要常換常新。一是順應(yīng)當(dāng)下大的消費(fèi)趨勢，二是有自己的特色，根據(jù)周邊項(xiàng)目的特點(diǎn)，形成自己獨(dú)特的品牌組合。上海項(xiàng)目的定位跟其他幾個(gè)也有區(qū)別，我們要抓住區(qū)別的點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)化。
旭輝目前做了三條商業(yè)產(chǎn)品線，一個(gè)是旭輝Cmall，主要是城市級、區(qū)域級時(shí)尚中心；第二個(gè)是旭輝里，主打綜合型社區(qū)；第三個(gè)是小型商業(yè)，社區(qū)型居民生活圈概念。
旭輝Cmall品牌角色是生活新意的探尋者，旭輝里是讓生活更生動(dòng)的有趣伙伴，小型商業(yè)就是便利生活的創(chuàng)造者。
這是旭輝商業(yè)整個(gè)大的產(chǎn)品線。
觀點(diǎn)新媒體：旭輝商業(yè)在輕資產(chǎn)方面的特點(diǎn)是什么？
韓石：旭輝的優(yōu)勢有幾個(gè)方面，一是后發(fā)優(yōu)勢，讓企業(yè)少走彎路，快速完成基礎(chǔ)的搭建，這樣可以有更多的精力打磨產(chǎn)品。二是比較有清楚的使命愿景和發(fā)展戰(zhàn)略藍(lán)圖。
林中董在戰(zhàn)略方面非常有優(yōu)勢，要求商業(yè)有一個(gè)高質(zhì)量增長。我們大的思路是做一個(gè)成一個(gè)，讓每個(gè)項(xiàng)目有好的品質(zhì)，同時(shí)消費(fèi)者能夠喜歡。
第三，因?yàn)樾褫x的地產(chǎn)優(yōu)勢，這幾年的發(fā)展是城市網(wǎng)格化布局，目前根據(jù)住宅跟商業(yè)的結(jié)合，能夠建立一些項(xiàng)目集群優(yōu)勢。
第四，穩(wěn)健的房企、民營示范房企所具備的信用背書，使得我們的融資成本比較低。旭輝現(xiàn)在平均融資成本5%，2021年新增部分是4%的融資成本。無論是境外評級、境內(nèi)評級，大家還是比較看好的。
第五，高量級城市全面操盤能力，這不是單一業(yè)態(tài)的、單純的購物中心，而是涉及到跟寫字樓結(jié)合，跟其他業(yè)態(tài)的結(jié)合，綜合操盤能力是比較強(qiáng)的。
第六，定位，項(xiàng)目“千店千面”。
對于回報(bào)的要求，讓消費(fèi)者滿意、讓商家賺到錢的同時(shí)，投資者也能夠達(dá)到比較好的投資回報(bào)水平。因?yàn)槊總�(gè)項(xiàng)目在拿地時(shí)要求三年EBITDA匯報(bào)，都能夠算好賬。
本身商業(yè)項(xiàng)目有1-3年培育期，3-6年才有比較好的成長。商業(yè)地產(chǎn)的魅力就是能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠?qū)Y產(chǎn)的結(jié)構(gòu)有所改善，在穿越周期時(shí)發(fā)揮獨(dú)特的優(yōu)勢，所以集團(tuán)戰(zhàn)略布局也非常清晰，目前希望能夠把每個(gè)項(xiàng)目都做好，這個(gè)是前提，然后再講規(guī)模和數(shù)字。
輕資產(chǎn)這部分，我們有明確的戰(zhàn)略，今年下半年在上海有個(gè)輕資產(chǎn)開業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)在重點(diǎn)在幾個(gè)城市布局、推進(jìn)，希望形成輕重結(jié)合，把整個(gè)公司模型做好。
只要項(xiàng)目能夠做好，很多事情都會(huì)是水到渠成。
觀點(diǎn)新媒體：旭輝在運(yùn)營能力、改造能力方面的優(yōu)勢是在哪里？
韓石：恒基旭輝天地開業(yè)時(shí)，首店達(dá)到了55%以上，到現(xiàn)在為止開業(yè)率也是百分之百，整個(gè)品類特色的表現(xiàn)還是非常充分的。
第一是改造理念的出發(fā)點(diǎn)；第二是設(shè)計(jì)的優(yōu)勢，能夠跟城市、區(qū)域、文化結(jié)合；第三，整個(gè)項(xiàng)目能夠通過客群搭建一個(gè)平臺(tái)，讓大家有一個(gè)比較喜歡的場地，吸引更多的人過來。
剛才講到的每個(gè)項(xiàng)目，特別是舊改項(xiàng)目，都對大家的專業(yè)能力有比較高的要求。凡是做得比較好的舊改項(xiàng)目，或是小而美的項(xiàng)目，每一個(gè)細(xì)節(jié)、每一個(gè)點(diǎn)上都凝聚著團(tuán)隊(duì)很多心血，更需要精雕細(xì)琢。
上海恒基·旭輝天地
觀點(diǎn)新媒體：在內(nèi)地，您認(rèn)為最大的同業(yè)競爭對手是誰？
韓石：先說項(xiàng)目上的競爭。重慶中央公園商圈，同時(shí)擁多個(gè)不同開發(fā)商的項(xiàng)目，但它們通過自己的錯(cuò)位，每個(gè)項(xiàng)目都發(fā)揮了自己的特點(diǎn)，最終業(yè)績都還不錯(cuò)。如果項(xiàng)目距離比較近，還是形成了一個(gè)競爭和壓力，其實(shí)從做項(xiàng)目微觀的競爭來講，更多的還是有一些錯(cuò)位和合作，大家還是有一些互補(bǔ)的地方，對品牌來說，也會(huì)選擇適合自己的，最后是有合作能夠?qū)崿F(xiàn)共贏的。這是一個(gè)例子，之后還可以做更多的研究。
從大的競爭來看，第一個(gè)，旭輝還是屬于成長階段，做好自身的項(xiàng)目階段。第二個(gè)，還是做自己獨(dú)特的，就是每個(gè)項(xiàng)目做的比較有特色、有亮點(diǎn)的產(chǎn)品，大家也會(huì)認(rèn)可，商戶也會(huì)認(rèn)可。
商業(yè)地產(chǎn)的魅力，在于消費(fèi)時(shí)刻在改變，建筑跟內(nèi)容結(jié)合的部分，每天日新月異地改變，每個(gè)改變的時(shí)間點(diǎn)都會(huì)出現(xiàn)比較好的項(xiàng)目和作品，它所帶來的生活方式能夠?qū)@個(gè)城市或者消費(fèi)有所提升。
觀點(diǎn)新媒體：Z世代部分消費(fèi)習(xí)慣在改變，您一直提到要提供一個(gè)社交場所，要有非常好的生活場景空間，會(huì)不會(huì)擔(dān)心流量高但是不賺錢？
韓石：旭輝目前客群定位主要集中在三類，第一類是Z世代，第二類是小鎮(zhèn)青年，第三類是新興中產(chǎn)。
Z世代消費(fèi)特征很明顯，第一是要有顏值，喜歡潮流，更加彰顯自我，同時(shí)還要有愉悅的體驗(yàn)，社交上比較看重。另外，有些文化的感覺會(huì)更看重一點(diǎn)，這是Z世代的消費(fèi)特征。
新中產(chǎn)家庭方向，這類的人重品質(zhì)、重服務(wù)還有重親子，精而美的一種感覺；小鎮(zhèn)青年來看，他們追求性價(jià)比，愛潮風(fēng)，趕潮流，重品牌。
如果按分類應(yīng)該是第三次消費(fèi)升級，所以未來新中產(chǎn)也好，Z世代也好，應(yīng)該是主戰(zhàn)場，應(yīng)該是主流的客群。
基于以上，旭輝致力于為18-45歲兩類人群提供煥新、有趣、品質(zhì)的新生活方式，通過購物中心搭建這么一個(gè)平臺(tái)去達(dá)到目標(biāo)。
觀點(diǎn)新媒體：旭輝商業(yè)未來會(huì)更加專注于定制的個(gè)性化項(xiàng)目，還是聚焦系統(tǒng)性商業(yè)？
韓石：旭輝做個(gè)性化的定制項(xiàng)目，以北京華熙旭輝live·五棵松為例，在這個(gè)項(xiàng)目做了比較多的業(yè)態(tài)組合，商業(yè)之外，還擁有唯一一家民營雙奧場館，總面積將近25萬方，有演藝中心、冰球訓(xùn)練館、籃球公園、5A級寫字樓等。消費(fèi)者在這里不僅可以體驗(yàn)常規(guī)意義上的吃喝玩樂消費(fèi)，還可以體驗(yàn)到豐富的夜生活、演藝、藝術(shù)、體育競技等等。一般來講，客流量是2千萬人次左右，消費(fèi)差不多18億。
因此，對個(gè)性化項(xiàng)目來說，產(chǎn)品線復(fù)制難度比較大，不能走簡單復(fù)制。
而關(guān)于我們的系統(tǒng)性的旭輝CMALL，也不是簡單的復(fù)制，每個(gè)旭輝CMALL都是為了所在區(qū)域客群量身打造，千店千面。
北京華熙旭輝LIVE·五棵松
觀點(diǎn)新媒體：您覺得資本市場對商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)模式有所制約嗎？
韓石：作為商業(yè)，作為購物中心，本身是一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流生意，能夠幫助地產(chǎn)跨越周期，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也是比較高的，所以我覺得資本市場更看重的是模式是否成立。
另外，好的購物中心在資本回報(bào)率上都是能夠達(dá)標(biāo)的。這里面涉及到出租率、租金單價(jià)、收入、EBITDA，還有項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，還有其他業(yè)態(tài)，再加上投入成本、貸款利息，通過他們的模型，能夠輕易看出有沒有成長性。
商業(yè)地產(chǎn)很注重未來是不是能夠持續(xù)讓消費(fèi)者喜歡，大家都在努力打造，無論是空間的亮點(diǎn)還是內(nèi)容、服務(wù)跟社群結(jié)合，都要能夠讓空間更有成長性。
所以，單純的復(fù)制得不到大家的認(rèn)同和喜歡，消費(fèi)者不滿意，商家賺不到錢，成長性肯定會(huì)受影響。
對于投資方來說，他們非常在意回報(bào)，但公司的模型是輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)，也對他們的算法有很大影響。
觀點(diǎn)新媒體：您覺得內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)方面的REITs會(huì)不會(huì)很快的推出來，旭輝這方面是不是也有想象空間？
韓石：有關(guān)REITs，旭輝還是比較關(guān)注的，期待能夠早日落地，這樣的話對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了更多的機(jī)會(huì)。
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大家都關(guān)注退出時(shí)間點(diǎn)還有方式，所以希望能夠有多樣化的路徑把價(jià)值兌現(xiàn)。
因?yàn)镽EITs能夠通過一種方式讓大家共同擁有，是一個(gè)比較好的發(fā)展模式。
觀點(diǎn)新媒體：有業(yè)內(nèi)人士表示，民企未來減少重資產(chǎn)持有，發(fā)揮運(yùn)營優(yōu)勢是一個(gè)好的選擇，您對此如何看待？
韓石：對，重資產(chǎn)有重資產(chǎn)的物業(yè)升值部分，評估方法是按照租金收益法。比如說一個(gè)項(xiàng)目按照租金收入7個(gè)億算出價(jià)值可能是100億，當(dāng)時(shí)成本就30多億，帶來的物業(yè)增值是70億，是非常的可觀。
因?yàn)橘徫镏行那捌诮?jīng)營如果能盡快收支平衡，現(xiàn)金流回正，不僅能養(yǎng)活自己，還能創(chuàng)造租金收入，這也是一部分經(jīng)營性現(xiàn)金收入，再加上物業(yè)增值，都是非�？捎^的。特別是后期物業(yè)增值的價(jià)值會(huì)更高一點(diǎn)。
所以各個(gè)企業(yè)的選項(xiàng)不一樣，有些選擇重資產(chǎn)的持有。
我們也有比較好的項(xiàng)目，成長空間比較大，持有時(shí)間長一點(diǎn)，或者做得更好一點(diǎn)。大的前提不是說把各個(gè)項(xiàng)目拉平平均值來看，而是要求每個(gè)項(xiàng)目都做得很好，回報(bào)都很高，所以將來可以單個(gè)項(xiàng)目拉出來進(jìn)行安排。
觀點(diǎn)新媒體：人才方面，您的團(tuán)隊(duì)方面有什么特色？關(guān)于運(yùn)營方面有什么好的建議？
韓石：旭輝對于商業(yè)人才建設(shè)還是投入了很大精力，必須是優(yōu)秀的人才，專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。商業(yè)有壓力，特別開業(yè)以后的壓力，這是考驗(yàn)營運(yùn)能力和水平的。
大的方面，首先核心崗位一定要“頭精”，項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、職能的負(fù)責(zé)人“腰強(qiáng)”，下面的骨干要“腿快”，就是“頭精，腰強(qiáng)和腿快”。
旭輝商業(yè)有自己的培養(yǎng)成長計(jì)劃，希望在體系內(nèi)多一些自己培養(yǎng)的人才；外部是看專業(yè)水準(zhǔn)比較高的人才，這樣能夠長短結(jié)合。
另外，希望團(tuán)隊(duì)的人更加年輕，更加符合消費(fèi)者的想法，去做一些項(xiàng)目的改變。
觀點(diǎn)新媒體：有很多網(wǎng)紅商業(yè)初期火熱之后很快就會(huì)迎來冷清，您怎么理解？
韓石：我們一切做項(xiàng)目的前提是讓消費(fèi)者滿意，讓商家賺錢，這是大的邏輯。
消費(fèi)者的消費(fèi)趨勢變化很快，所以對商業(yè)要滿足他們?nèi)論Q日新的改變；剛開始的網(wǎng)紅商業(yè)肯定有它自己獨(dú)特的新鮮感和魅力，但是如何能夠保持新鮮感，這就是對商業(yè)營運(yùn)的考驗(yàn)。
為什么某些項(xiàng)目每年堅(jiān)持30%的煥新率？就是保持新鮮感，三年以后再來就是一個(gè)不一樣的商場。
第二，文化的匹配，每個(gè)城市有每個(gè)城市的靈魂或者文化的根基，要緊緊抓住最核心的部分。所以，我們做項(xiàng)目時(shí)有一個(gè)觀點(diǎn)，淡化開發(fā)商，做當(dāng)?shù)厝讼矚g的購物中心，是他們自己的購物中心，那是他們自己的場所。對于消費(fèi)者來講，讓他們產(chǎn)生認(rèn)同，能夠更長久。
所以,項(xiàng)目人少應(yīng)該有自己的原因，抓緊分析，錯(cuò)過這個(gè)點(diǎn)就很難了。
觀點(diǎn)新媒體：接下來旭輝商業(yè)會(huì)布局哪些二線城市？是否擔(dān)心非一線城市的消費(fèi)力不足？
韓石：從大的戰(zhàn)略上布局，目前旭輝商業(yè)主要是9個(gè)城市，北京、上海、成都、武漢這四個(gè)是重點(diǎn)關(guān)注的，另外長沙、南京、西安、杭州、合肥，這五個(gè)是看更多的機(jī)會(huì)。
廣州、深圳和重慶拿地難度比較大，我們更多的是尋找成熟的收并購機(jī)會(huì)。
另外，我們有拿地的城市區(qū)位，消費(fèi)力、人口、交通狀況專門有一個(gè)打分的項(xiàng)目表，根據(jù)具體情況做一些評判。
觀點(diǎn)新媒體：您覺得哪些標(biāo)簽?zāi)軌蚝芨叨雀爬ㄐ褫x商業(yè)的特色？
韓石：商業(yè)的特色，現(xiàn)在主要在打造，有一種生活向新，對于生活方式的引領(lǐng)；第二，具體的建筑空間、品牌組合，要有顏值和亮點(diǎn)；第三，更加關(guān)注社交屬性需求，并且能夠深化和安排。
我覺得林總（林峰）說得很好，有趣的商業(yè)，信息量很大，全都涵蓋了。而且旭輝商業(yè)做一個(gè)成一個(gè)，這也是很重要的一個(gè)點(diǎn)，每個(gè)項(xiàng)目是千店千面的感覺。
旭輝里做得比較小而美，能得到消費(fèi)者認(rèn)可。
觀點(diǎn)新媒體：在您心里，商業(yè)地產(chǎn)方面有沒有什么值得借鑒的競爭對手？
韓石：如果從標(biāo)桿的角度，大家都是各有特色，我們學(xué)習(xí)的點(diǎn)，應(yīng)該是匯集成一個(gè)點(diǎn)，根據(jù)旭輝的特色進(jìn)行選擇。
我有時(shí)候經(jīng)常說，商業(yè)地產(chǎn)不是拳擊比賽，是一個(gè)游泳比賽，游泳比賽就看誰游得更快。過程中當(dāng)然有各種的姿勢，雖然可以挑剔一點(diǎn)姿勢難看，但是能夠贏的話，還是可圈可點(diǎn)。
觀點(diǎn)新媒體：最后在今年特定的背景下，您覺得想跟您的商業(yè)同行們說點(diǎn)什么呢？
韓石：每天進(jìn)步一點(diǎn)，公司、個(gè)人都有自己的目標(biāo)，相信每天都在走向成功的路上。
