去年下半年至今，在新開項目不斷加持下，新城吾悅廣場規(guī)模得到較快擴(kuò)張。截止2021年二季度，新城持有的已開業(yè)吾悅廣場 97個，管理輸出項目4個，此外還有4個處于交接過渡期的已簽約吾悅廣場。

2021上半年，吾悅廣場為新城帶來了較為可觀的租金收益，實現(xiàn)商業(yè)運營總收入為39.38億元（含稅租金收入），2020年同期為22.78億元，同比上漲近73%；對比疫情前，2019年同期租金收入為17.41 億元，同比上漲126.2%。即使考慮疫情影響，整體增長仍然可觀。

目前在營吾悅廣場中，重資產(chǎn)項目依然占較大比重，但新城也在尋求輕資產(chǎn)方面的發(fā)展。新城首個輕資產(chǎn)項目于2017年開業(yè)，隨后對外進(jìn)行管理服務(wù)輸出，但目前輕資產(chǎn)的規(guī)模相比其他企業(yè)還較小，在輕資產(chǎn)賽道中影響力還有待提高。

從目前情況來看，未來新城吾悅會維持規(guī)模優(yōu)勢，但在新增項目上，會更加重視輕資產(chǎn)輸出。這或是項目規(guī)模和品牌發(fā)展到一定程度的必然選擇。

重資產(chǎn)占據(jù)絕對比重，輕資產(chǎn)規(guī)模初長成

吾悅廣場近幾年快速擴(kuò)張，2017年僅有23個自持項目，4個輕資產(chǎn)項目，而到2021年二季度，已達(dá)到97個自持項目，4個輕資產(chǎn)項目，實現(xiàn)了開業(yè)100個吾悅廣場的商業(yè)目標(biāo)。

吾悅廣場遍地開花背后，是新城長期秉持的“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略。利用住宅與商業(yè)之間的協(xié)同互補作用，以購物中心提升出售物業(yè)的去化速度和溢價率。同時，通過出售住宅為購物中心帶來穩(wěn)定客流，提高購物中心的客流量和銷售額。這種模式的優(yōu)點在于解決項目資金問題的同時，也為商場運營初期的客流聚集打下基礎(chǔ)。

此外，從多個吾悅廣場落地來看，進(jìn)入的大部分城市均為三四線城市，部分項目雖然在一二線城市布局，但大多瞄準(zhǔn)邊緣城區(qū)等非核心區(qū)位。這類區(qū)位的商業(yè)競爭相對較小，在招商引入上的要求相對不高，進(jìn)入后能迅速搶占市場，但銷售額和租金的增長空間比較有限。

在目前項目結(jié)構(gòu)中，吾悅廣場重資產(chǎn)依然占據(jù)絕對比重，輕資產(chǎn)規(guī)模尚未實現(xiàn)太大增長。此外，由于現(xiàn)有項目基數(shù)影響，相信未來較長一段時間內(nèi)重資產(chǎn)依然會占大頭。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理

無論輕重，規(guī)模增長給新城吾悅商業(yè)收益帶來較大的增長。2021上半年吾悅廣場總租金達(dá)36.67億元，規(guī)模和收益在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)一席之地。

細(xì)分項目看，2021上半年中，租金過億項目有1個，為2012年4月開業(yè)的常州武進(jìn)吾悅廣場。除此之外，剩余項目中租金最高為0.77億元。定位和布局決定了新城單個商業(yè)項目租金不高，整體租金增長對規(guī)模擴(kuò)張依賴比較大。

不過出租率方面，吾悅廣場在業(yè)內(nèi)處于較優(yōu)水平，租金有穩(wěn)定保障。截至2021年上半年，平均出租率為97%，相比2020年的96%略有上升，處于行業(yè)前列。如將出租率劃分區(qū)間，出租率90%以上項目占比超95%，其中出租率100%項目33個。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理

吾悅廣場的高出租率或與布局城市有關(guān)，首先是三四線城市競爭較小，此外定位中端購物中心對業(yè)態(tài)品牌等級要求不高，即使有品牌商鋪退場，也能較快有新店進(jìn)駐補充。同樣采取快速擴(kuò)張模式，與新城定位類似的萬達(dá)廣場，2020年平均出租率也達(dá)到99.4%。

以租金/建筑面積/時間計算項目平均租金可以發(fā)現(xiàn)，開業(yè)運營3年以上成熟期項目平均租金較高，約82.67元/平方米/月，1-3年及尚在培育期的1年以內(nèi)項目，平均租金分別為69.98元/平方米/月、46.25元/平方米/月。

同比2020年H1，大部分穩(wěn)定運營了一定時間的項目，均有一定程度增長。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理

平均租金增長和企業(yè)的項目運營有較大聯(lián)系，通過有效運營，可以提升銷售額，獲得更高租金收益，讓項目整體競爭力得到提升。

值得注意的是，在新城吾悅廣場擴(kuò)張之際，也要考慮到商業(yè)競爭的可能性，特別是同個城市有與之定位類似的項目。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，新城目前開業(yè)101個吾悅廣場，布局在全國76個城市，其中與萬達(dá)廣場布局城市重合的有49個，相似的定位和業(yè)態(tài)會產(chǎn)生一定競爭，尤其在消費客群和消費力有一定容納限度的中小城市。

此外，新城吾悅廣場的項目建設(shè)周期較短，規(guī)模迅速增長。但規(guī)模增長的同時，商業(yè)招商、管理團(tuán)隊卻需要一定時間建設(shè)。

因此，未來新城如果要積極進(jìn)行品牌輸出的話，后續(xù)的管理和服務(wù)團(tuán)隊建設(shè)也需要提速。

業(yè)績創(chuàng)收模式有待更新，代表性項目打造仍需繼續(xù)

新城已將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項目拓展的重要組成部分，實施輕重并舉戰(zhàn)略。

2020業(yè)績會上，新城表示今年在項目拓展方面，輕資產(chǎn)項目爭取不少于15 個，持續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)規(guī)模化。目的無疑是在減少資金投入同時，增強品牌規(guī)模效應(yīng)，在輕資產(chǎn)方面占據(jù)一席之地。

項目合作上，新城依然主打三四線城市、7萬平方米以上中等體量商業(yè)項目。與大部分布局輕資產(chǎn)的企業(yè)類似，主要采取的合作方是獲取土地使用權(quán)和資金投資，新城提供前期咨詢、項目規(guī)劃以及后期招商運營等服務(wù)，按照收入進(jìn)行分成。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官網(wǎng)，觀點指數(shù)整理

目前在營吾悅廣場中，固定租金是主要的收入方式，此外還有與部分品牌聯(lián)營的提成。固定租金穩(wěn)定性強，受租戶經(jīng)營狀況影響風(fēng)險較小。不過靈活性差，很難享受商戶經(jīng)營增長帶來的收益。

在項目不斷增長的情況下，傳統(tǒng)固定租金的方式或許難以讓新城享受經(jīng)營質(zhì)量增長帶來的更為可觀收益。2020年，曲德君曾表示，目前已經(jīng)創(chuàng)新性地和部分品牌采取固租和業(yè)績提成的方式，以求提升品牌經(jīng)營業(yè)績、項目競爭力同時，獲得更高收益。

收入模式的轉(zhuǎn)變，不僅是為了提升現(xiàn)有項目運營質(zhì)量，一定程度上也是為輕資產(chǎn)擴(kuò)張做準(zhǔn)備。市場上，萬達(dá)、華潤、寶龍等輸出輕資產(chǎn)服務(wù)的企業(yè)，主要采取靈活的收取方式，除固定租金外，還會靈活收取酬金。

如華潤萬象生活一般按照租金或營業(yè)收入的5%，或是營業(yè)利潤10%收取；寶龍商業(yè)則為月租金的3%-30%。

2021上半年，新城在管4個輕資產(chǎn)項目租金收入約1.2億元，占全部吾悅廣場租金收入的3.27%，對整體收入貢獻(xiàn)較小。新增項目上，累計新增未開業(yè)輕資產(chǎn)項目4座。

作為同行的萬達(dá)，數(shù)量上更占優(yōu)勢。萬達(dá)集團(tuán)2020年開業(yè)45座萬達(dá)廣場，其中輕資產(chǎn)27個，占比超過60%。而同樣重視輕資產(chǎn)發(fā)展的寶龍地產(chǎn)，2020年在營54個商場中，輕資產(chǎn)項目6個，占比約11%。

但從年內(nèi)新開業(yè)項目上，可以看到新城在輕資產(chǎn)輸出上更為積極。如今年開業(yè)的首個輕資產(chǎn)項目孝感吾悅廣場，從商業(yè)開發(fā)建設(shè)、定位規(guī)劃到品牌招商落位、商業(yè)運營推廣等環(huán)節(jié)，新城均全面介入，基本完成輕資產(chǎn)輸出的完整閉環(huán)。

總體而言，新城正處于輕資產(chǎn)發(fā)展的探索階段，無論規(guī)模或能力都還有很大提升空間。未來，除了積極外拓項目外，項目打造上還需要突出的代表性項目加持。