來源：一號地產(chǎn) ID:dichanyihao 作者：海哥

一號說：高手更在乎長遠

年初，住建部長王蒙徽接受央視記者采訪時，被邀請寫下2022年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。

王部長言簡意賅：“穩(wěn)”！并鄭重書下落款。

古人造字，挺有深意，穩(wěn)這個字拆開來看，就是“千不急”，意思是千萬不要著急，王部長的意思再明顯不過，既要穩(wěn)，就不要急。

但市場會不會聽部長的話呢？開年以來，利好不斷，行業(yè)卻依然未見根本起色。不少投資者、從業(yè)者，還是有點著急了，這幾天問我，行業(yè)內(nèi)有沒有好的投資標的或就業(yè)企業(yè)？

一號君仔細想了想，給出了6個字：“南新城、北龍湖”。

或許有人問為什么不選萬科？這個問題，想必買過萬科股票的都懂，至于工作機會，萬科流動性不高，所以外招機會也很少。

龍湖（0960.HK）和新城（601155.SH），一個傳統(tǒng)豪門，一個行業(yè)新貴，又都是2500億級規(guī)模的頭部房企，在這兩年的行業(yè)大風大浪中，卻成了最穩(wěn)健的兩家。

僅憑這一點，就很值得研究。如果把它們放在一起，發(fā)現(xiàn)會有許多共同點。

股債雙穩(wěn)：還本付息正常，信用評級穩(wěn)定

先說資本市場的表現(xiàn)。去年至今，龍湖集團、新城控股的三大國際信用評級始終穩(wěn)定，是業(yè)內(nèi)極少數(shù)未被下調(diào)評級的民營房企。

感興趣的朋友可以查詢一下標普、惠譽、穆迪三家對龍湖、新城的現(xiàn)有信用評級，整體仍處在在行業(yè)較高信用水平。

美元債方面，龍湖集團和新城控股均未出現(xiàn)要約或展期需求，且近1年多時間內(nèi)多次回購，提振了市場信心。

相比于其他出險企業(yè)的債務(wù)要約交換，或展期、或躺平，龍湖和新城在美元債方面的主動管理表現(xiàn)可圈可點。

就在一號君發(fā)稿日，新城控股通過互動平臺，回復投資者：“公司目前流動性良好，已完成2020年公開發(fā)行公司債券（第一期）（品種一）回售資金的兌付及部分境外美元債的提前償還。公司租金收入的持續(xù)增長為公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定提供支撐。公司堅守底線思維，提前或按時全額償還公開市場債券本息，全力保障公司及全體股東的利益。”

據(jù)了解，完成兌付的債券額度為6億元，提前贖回的為3月20日到期的2億美元債券，此次共贖回1.6億美元，并予以注銷。

美元債價格方面，新城控股和龍湖集團的表現(xiàn)也優(yōu)于行業(yè)平均水平，特別是龍湖集團的美元債，價格和收益率波動極小。

而最令中小投資者關(guān)注的股價方面，新城控股的股價從2021年至今，其價格基本上在26至40元每股之間浮動，整體漲跌幅度不大，截至3月9日的30日均價是32.84元每股，60日均價是31.71元每股；

龍湖集團的股價同樣平穩(wěn)，去年以來，龍湖集團的股價在30港元每股至50港元每股區(qū)間浮動，截至3月9日的30日均價是38.59港元每股，60日均價是40.95港元每股，最新的收盤價是38.75港元。

相比于其他單邊下跌的地產(chǎn)股，買到龍湖和新城，算是撿到寶了。

業(yè)務(wù)協(xié)同：住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動

業(yè)務(wù)層面，龍湖集團和新城控股的相似度就更高，二者規(guī)模相當，業(yè)務(wù)相近，主體業(yè)務(wù)還是地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)和運營管理。

商業(yè)地產(chǎn)方面，龍湖集團有龍湖天街，新城控股有吾悅廣場，均是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)品牌第一梯隊。

根據(jù)此前新城控股披露的2021年業(yè)績報告，2021年1-12月，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米。同時，公司2021年新增竣工面積3290.34萬平米。

其中，在商業(yè)領(lǐng)域，新城控股2021年實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標，同比增長51%；全年新開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場共30座，截至2021年12月31日，已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計達130座。截至2022年1月25日，公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到191座，進駐全國136個城市。

龍湖集團方面，2021年全年，龍湖集團實現(xiàn)合同銷售額2900.9億元，同比上升7.2%；實現(xiàn)合同銷售面積1708.9萬平方米。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前龍湖商業(yè)已開業(yè)項目達60余個，在手項目超過100個。

龍湖集團2021年半年報顯示，龍湖商業(yè)整體出租率97.8%，已開業(yè)商場的同店銷售額同比增長60%，龍湖商業(yè)運營實現(xiàn)租金收入37.1億元。

龍湖和新城的經(jīng)驗體現(xiàn)出，商業(yè)+地產(chǎn)的雙輪協(xié)同發(fā)展，能在很大程度上平抑周期波動帶來的風險。特別是重資產(chǎn)持有的商業(yè)地產(chǎn)，日常運營的租金收入可以給公司貢獻源源不斷地現(xiàn)金流，遇到風險也可以做資產(chǎn)證券化進行融資，真正進可攻退可守。

相較于此前過度多元化，比如房企跨界去造車，或者做文旅、酒店的，或者重倉長租公寓、商辦的，疫情這兩年，可以說損失慘重。

如果在業(yè)務(wù)上總結(jié)一下，一號君覺得可以這樣說，住宅是剛需，商業(yè)消費同樣也是剛需。龍湖和新城恰恰抓住了消費者最大的兩個剛需。

管理效益：信披公開透明 公司團隊穩(wěn)定

資本市場表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健，主營業(yè)務(wù)持續(xù)增長，特別是商業(yè)地產(chǎn)已成為公司第二增長曲線，這在當下的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)殊為難得。站在投資者和員工的角度，誰不希望有這樣的公司？

龍湖和新城還有更難得的地方，一號君姑且稱之為“管理效益”。

前段時間龍湖集團實現(xiàn)了高管層的“新老交替”，龍湖仕官生陳序平接棒地產(chǎn)老將邵明曉出任龍湖集團CEO。

長期觀察房企的朋友都知道，新城和龍湖這兩家公司的高管層都十分穩(wěn)定，許多高管都有著十幾年、二十多年的司齡。偶爾出現(xiàn)一個高管層面的變動都會成為行業(yè)大新聞，而且這種變動一般都是前后任的接棒，并不會因為高管的離任，造成業(yè)務(wù)層面的斷檔。

比如2020年新城控股聯(lián)席總裁離任，曲德軍接任分管新城商業(yè)業(yè)務(wù)，往往都會是無縫對接，更令人佩服的是，人員的新老交替，行業(yè)的認同度非常高。

除了高管團隊超穩(wěn)定之外，這兩家公司的中層或者說專業(yè)領(lǐng)導層，相比其他房企也要穩(wěn)定許多，即便是在去年下半年這樣的市場行情下，行業(yè)到處都在裁員、精簡，負面不斷的時候，龍湖和新城也未傳出有大規(guī)模的裁員，相反，許多專業(yè)類崗位還在開放招聘。比如龍湖集團在提出“六大航道”發(fā)展戰(zhàn)略后，許多業(yè)務(wù)條線都在招聘。

即便是因組織架構(gòu)變動造成的人員精簡，據(jù)說也是按照“N+1”的標準進行了補償。這在房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)不僅是一股清流了，堪稱“業(yè)界良心”。

此外，龍湖和新城之所以得到業(yè)內(nèi)和資本市場的高度認可，還有一個重要因素，就是這兩家的信息披露及時、規(guī)范、全面，從上市公司角度而言，公司的透明度越高，得到的信任度也就越高。

不管是通過上市公司公告，還是通過互動平臺、媒體采訪，公司在信息披露的過程中，能夠及時回應外界關(guān)切，及時化解和澄清傳言，與社會公眾和投資者建立了深厚的互信。

相比于其他一些公司在應對市場傳言方面的默不作聲或消極怠慢，公告追著新聞跑，反而給自身造成了極大的被動，久而久之，市場的信心也被消磨光了。