來源：一號地產 ID:dichanyihao 作者：海哥

一號說：
風險的傳導，往往從金融機構申請執行開始

日前，一號君獲悉，海倫堡位于浙江湖州東部新城的“海倫堡星悅”項目，正在向相關部門申請延期交付。

據了解，該項目原定于明年7月交房，而此次申請延期，或與該公司背后的的資金鏈有關。據知情人士透露，由于按揭額度的原因，該項目有客戶盡管已付了首付，但按揭貸款仍未辦理下來，至11月中旬已延宕數月。

作為一家兩次IPO折戟的粵系房企，銷售額盤桓在千億左右，自然引起了一號君的興趣。

權益銷售或少百億元 債務集中到期償付壓力大

由于海倫堡尚未上市，且公司方面未在官方渠道披露月度和年度銷售數據，一號君就采信業內比較權威的克而瑞地產研究的數據進行分析。

據克而瑞地產研究數據顯示，今年前10月，海倫堡全口徑銷售額680億元，權益口徑520億元。

不過相比2020年的銷售業績，海倫堡今年顯然遜色許多，特別是權益銷售方面。

克而瑞數據顯示，2020年全年，海倫堡全口徑銷售額783億元，權益銷售額730億元；從目前海倫堡的單月銷售數據推算，海倫堡今年全口徑銷售額應該能追平去年，但權益銷售額或將比去年減少至少100億元左右。

也就是說，今年海倫堡實際收入囊中的銷售現金流比去年還將少100多億。這真是一個壞消息。

因為在房企現金流普遍緊張、融資渠道不暢的當下，權益銷售減少，意味著償債能力的削弱。

而偏偏，明年對海倫堡來說，同樣是個償債大年。

目前，明面上海倫堡明年到期的債務，有兩筆私募債，累計18億元人民幣，其中18海倫01待償余額8億元，于明年6月份到期，18海倫02待償余額10億元，于明年6月份到期。

兩筆美元債，累計4.7億美元，約30億人民幣，將于2023年集中到期。值得一提的是，這兩筆美元債均在今年發行，發行利率均在11%，屬于高息美元債。

其他除銀行貸款外，則是大量的非標融資將面臨到期，如信托融資、應收賬款融資等，僅企業預警通披露的應收賬款融資，明年到期規模約在4億多元。

對此，9月28日，國際評級機構穆迪確認了海倫堡中國控股有限公司的“B2”企業家族評級和“B3”高級無抵押評級，但將評級展望由“穩定”調整為“負面”。

說實話，這一主體評級，在目前穆迪對中國房企的評級中并不算高。就在11月初，穆迪給予中國奧園和陽光城等房企的家族評級和債券評級也是B2、B3。

而對海倫堡評級展望下調為負面，穆迪也給出了自己意見：

目的認為，在盈利能力減弱的情況下，公司的利息覆蓋率適中；融資渠道有限，且信托貸款的風險敞口較高。當前評級還考慮到海倫堡中國作為一家私營公司，企業透明度與上市公司相比較低，治理結構不夠完善。

從中指出了兩點，融資渠道有限，信托風險敞口較高；企業透明度與上市公司相比較低。

融資高度依賴信托 風險敞口高企

事實上，在穆迪的評級意見中，我們也看到了海倫堡存在幾個方面的風險因素。

一方面，由于海倫堡沒有上市，真實的銷售情況、回款情況、經營性現金流，以及負債情況等財務信息無從知曉，財務透明度較差；且海倫堡方面也未在官方渠道或公開市場披露上述信息。

距離海倫堡上一次披露財務信息，還是在2019年第二次遞交招股書的時候，披露了2019年之前的財務狀況，當然彼時海倫堡的凈負債率高企，也被外界解讀為未能成功IPO的重要原因。

另一方面，海倫堡的融資渠道高度依賴信托，風險敞口高的原因不僅在于融資體量較大，還在于其融資期限短，普遍為一年或一年半，存在集中到期償付壓力；此外，信托計劃還附加了諸多風控措施，如集團保證擔保、股權質押、土地抵押等等，一旦觸發逾期或違約，或將造成連鎖反應。

據用益信托網數據顯示，海倫堡自去年至今年11月，累計發行了21只信托計劃，疊加企業預警通上披露的7筆，累計發行了28筆信托融資。

融資成本看，僅發行的信托產品回報率就在7.4%以上，少數產品達到了8.4%和9%，如果算上信托的發行費用，整體平均融資成本在9%-10%左右。

期限上，海倫堡的信托融資期限均在24個月以內，普遍在12至18個月之間，融資時間從去年7月算起，今年下半年至明年均是集中償付高峰。

融資額度上，一號君做了不完全統計，從去年至今，累計有52億的信托融資，僅今年就做了35.16億元的信托融資。

（根據企業預警通、用益信托網以及信托官網數據統計）

由此可見，信托融資已成為海倫堡重要的融資通道。

但有時候，越是迷人的，就越是有毒，從信托融資的期限來看，一號君統計的上述信托融資中，將有29.54億元將在明年集中到期。

加上上文的兩筆私募債、應收賬款融資等，海倫堡明年至少將有52億元的到期債務需要償還，這還沒算到期的銀行貸款。

因此，從海倫堡目前的權益銷售體量來看，明年的償債壓力還是很大的。

多家子公司被銀行申請執行 2家已成“老賴”

一號君通過公開信息查詢發現，今年1月份以來，海倫堡旗下已有多家全資子公司被法院判為被執行人，甚至已有子公司成為失信被執行人。

或許司法層面被執行公司的增多，將進一步揭開海倫堡公司內部現金流風險的預警。

畢竟，沒有哪一家地產公司愿意冒著征信污點的風險，拒絕執行法院的執行判決，除非是真的沒錢了。

今年1月份，海倫堡旗下100%控股子公司“上海松江國際醫藥城有限公司”被中國銀行上海浦東分行就金融借款糾紛一事向浦東新區人民法院申請執行，執行標的621.72萬元，目前該公司亦被法院列為失信被執行人。

5月份，海倫堡全資子公司“中山市宏澤房地產開發有限公司”，中國農業銀行中山分行因金融借款糾紛，提起執行申請，被中山市第一人民法院列為失信被執行人，執行標的僅為39.18萬元。

兩家子公司，與金融機構的借款糾紛，最終被法院判為失信被執行人。這一信號的背后，意味著什么，相信市場自有判斷。

由此，海倫堡更多的項目公司，其中絕大多數是100%控股公司，被多地法院判為被執行人。

武漢澳興置業有限公司，在今年5月和11月，分別被武漢經濟技術開發區法院判執行24萬元和181萬元，事由則是與中國農業銀行、中國工商銀行的金融借款糾紛。（案號：2021鄂0191執4395號、2021鄂0191執3061號）

中山市益泰房地產開發有限公司，今年8月和11月，分別被中山市第一人民法院和中山市中級人民法院判為被執行人，執行金額累計67萬元，申請人中同樣有中國郵儲銀行中山分行這樣的金融機構。（案號：2021粵20執1585號、2021粵2071執恢2287號）

8月，四會市海倫堡房地產開發有限公司被四會市人民法院列為被執行人，執行標的28.9萬元；清遠市盈科實業投資有限公司被清遠市中級人民法院列為被執行人，執行標的87.83萬元；

11月，開平市開屏海倫堡房地產開發有限公司被開平市人民法院列為被執行人，執行標的僅有9.7萬元等。

金融機構的申請執行，預示著海倫堡的風險，已在路上了。