來源：一號地產(chǎn) 作者：申克

一號說：
你不去占領(lǐng)陣地，別人就會去占領(lǐng)

國慶節(jié)后由于行業(yè)部分房企美元債的違約，導致整個房地產(chǎn)行業(yè)美元債和市值的普跌，甚至有些美元債還創(chuàng)出了歷史跌幅。

從部分違約房企的行為來看，主要是造成了對整個行業(yè)信用的沖擊，從而引發(fā)資本市場踩踏式的不信任和拋售。

房企債的主動管理需引起重視

在這波“股債雙殺”中，固然有個別房企自身的原因，也有許多基本面良好的房企，因市場過度恐慌而遭到誤殺。

前兩天，一號君看到有業(yè)內(nèi)人士發(fā)表觀點稱，房企對待美元債，與其坐等違約，不如主動管理。這一點一號君也深表認同。

的確，房企在應對美元債的主動管理水平方面，欠缺經(jīng)驗；對于目前形勢下的市場環(huán)境預估不足，資產(chǎn)處置滯后，多方面因素疊加，造成了如今的被動局面：銷售回款下降、美元債償還迫近、資產(chǎn)處置又賣不掉，即便是步步為營的美元債回購，也難擋山呼海嘯般的“到期潮”。

對于美元債的主動管理，包括銷售回款、資產(chǎn)處置、拓寬融資甚至提前展期、要約交換等都要通盤考量；

此外，就是房企自身信息披露的公開透明，以及與投資者、資本市場的有效溝通、良性互動，也是至關(guān)重要。

這對于房企管理者將會是新的考驗，也是新的課題。

在這一輪房企美元債動蕩中，能做到有效主動管理的并不多，多數(shù)還停留在債券回購、處置資產(chǎn)的傳統(tǒng)路徑上，前不久當代置業(yè)提出了債務展期，海倫堡則成功進行了要約交換，算是主動管理階段最后的努力。

但與投資者進行良性互動溝通，則鮮少有房企能做到。在這方面，一號君發(fā)現(xiàn)陽光城的此輪應對可以作為案例來研究。

主動管理“三板斧”

花樣年控股債務違約的信息是在國慶假期期間發(fā)布的，而此時，內(nèi)地資本市場還在休市，但境外內(nèi)房股的股價和債券已經(jīng)大受影響，用風聲鶴唳來說一點不為過。

在10月8日，內(nèi)地股市開盤的第一天，陽光城即發(fā)布了一則公告：

根據(jù)《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》、《深圳證券交易所債券市場投資者適當性管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，申請于2021年10月11日起，針對陽光城發(fā)行且尚在存續(xù)期的公司債券“20陽城01”、“20陽城02”、“20陽城03”、“20陽城04”、“21陽城01”、“21陽城02”，調(diào)整其投資者適當性管理安排。即調(diào)整后上述債券僅限專業(yè)投資者中的機構(gòu)投資者買入，原持有債券的非專業(yè)機構(gòu)投資者可以選擇持有到期或者賣出債券。

在這則公告中，我們發(fā)現(xiàn)陽光城通過交易所現(xiàn)有的債券管理規(guī)則，調(diào)整了投資者范圍，并未像此前的華夏幸福那樣關(guān)閉競價交易。

這種調(diào)整方式，通俗一點來說，就是限制了二級市場中的散戶，而對專業(yè)的機構(gòu)投資者并無影響，仍可通過競價交易方式和協(xié)議大宗交易方式進行交易，從而避免了市場中散戶恐慌情緒的蔓延。

有分析稱，陽光城此舉主要目的是避免在競價系統(tǒng)中每天出現(xiàn)小額的異常成交造成操縱價格暴跌擾動市場情緒，最大程度維護債券持有人的利益。

當前地產(chǎn)債券普遍面臨流動性壓力，即使金額較小的賣盤和成交也會對收盤價和估值造成較大擾動。此前陽光城就曾經(jīng)發(fā)生過8億規(guī)模債券被2460元砸停牌的事件，就是利用了交易規(guī)則漏洞進行的市場做空。

另一方面，陽光城還向投資者和分析師發(fā)送了一份辟謠聲明，就近期網(wǎng)傳的相關(guān)項目停工、表外負債等不實消息做了澄清。

此前網(wǎng)絡上關(guān)于陽光城鄭州項目停工，多個抖音視頻以“某20強閩系房企華北區(qū)域項目全部停工”為題傳播的信息，一號君也看到過，還特地跟陽光城的朋友核實過。

在傳播的信息中，停工的主要原因是資金鏈緊張，更是將陽光城指向了“表外信托獲得展期”。對此，陽光城在與金融機構(gòu)和投資者的溝通中公開表示：

根據(jù)深交所上市指引及民法典規(guī)定，公司所有對外負債擔保都應通過上市公司有權(quán)機構(gòu)（即股東大會）授權(quán)決議并公告，否則無效，上市公司所有應披露的對于合聯(lián)營項目公司的擔保都已披露，公司從未進行所謂“表外私募債”方式進行融資；同時，信托貸款的信托計劃面對的投資者主要為高凈值自然人，一旦展期需要獲得全體投資者同意，并非傳言所言可以由信托公司單方面決定是否展期。

上市公司與資本市場的信任，就是通過信息的公開透明和坦誠的雙向溝通實現(xiàn)的。這一點，陽光城給許多上市公司做了表率。

此外，陽光城在今年以來已累計進行了5次的提前債券回購，累計資金超過20億元，這一回購規(guī)模在所有發(fā)債房企中屬于前列的，不像某些房企“意思意思的毛毛雨”，可以說是用真金**來壘砌市場的信任防線。

信心來自底氣 業(yè)績同比環(huán)比雙增

從陽光城對債券市場的主動管理動作來看，不難發(fā)現(xiàn)其自身還是有堅強的底子撐著的，否則何以有能力大手筆開展債券回購？所以從這方面看，陽光城就是在此輪債市動蕩中屬于資質(zhì)不錯、但被誤殺的之一。

10月初公布的經(jīng)營簡報數(shù)據(jù)顯示，陽光城9月單月銷售業(yè)績209.9億元，同比增長11%，環(huán)比增長9.9%，是前50強房企中唯一一家同比環(huán)比雙增長的房企。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月份，在百強房企中，超90%的房企單月業(yè)績同比下降，其中六成企業(yè)同比降幅大于30%。值得注意的是，包括前30房企在內(nèi)，有近9成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平，逾半數(shù)百強房企同環(huán)比雙降。

陽光城的8月單月業(yè)績，銷售總金額191.01億元，較7月環(huán)比大幅增長52.9%，權(quán)益銷售金額122.41億元，較上月環(huán)比增長51.9%。

業(yè)績上看，陽光城下半年已經(jīng)實現(xiàn)了“二連漲”，銷售已重新進入增長期。較半年度沖業(yè)績時的6月銷售額200.13億元，陽光城目前已經(jīng)創(chuàng)出年內(nèi)銷售新高。

據(jù)陽光城披露的數(shù)據(jù)，9月份不僅實現(xiàn)了單月銷售210億元，還實現(xiàn)了單月回款165億，月度回款率78.5%的表現(xiàn)，全年累計完成1539億的銷售業(yè)績。

逐步攀升的銷售業(yè)績，以及較高水平的回款，保證了陽光城充沛的現(xiàn)金流，這也正是其能坦率回應市場關(guān)切的底氣所在吧。