原創(chuàng)｜一號地產(chǎn)（ID：dichanyihao）

一號說：
只有時代中的企業(yè)

去年，時代中國控股（01233.hk）銷售額成功突破千億，時代中國董事會主席岑釗雄將今年的目標定在了1100億之上。

截至今年年中，時代中國控股6月份的經(jīng)營簡報顯示，上半年完成銷售額453.79億元，僅完成年度目標的41%左右。

盡管在今年的中期業(yè)績會上，時代中國管理層表示，銷售進度符合公司過往上下半年大致四六開的銷售節(jié)奏，但接下來的銷售頹勢來的猝不及防。

更值得關注的是，相較于去年年底的6698名員工，到今年年中僅剩5315人，人員凈減少近1400人，裁員率達到了21%。

銷售環(huán)比三年降 全年目標難完成

日前，時代中國控股發(fā)布了8月份的銷售業(yè)績，8月單月，時代中國合同銷售（連合營項目銷售）金額約為人民幣67.5億元，較上月環(huán)比下降13.9%，簽約建筑面積約為31.9萬平方米。

今年前8月，累計完成全口徑銷售600.24億元，年度目標完成率54.57%，遠低于67%時序進度。

而隨著整個房地產(chǎn)市場的下行趨勢，今年所謂“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季勢必不再，全年度目標能否完成，目前來看難度很大。

事實上，時代中國的單月度銷售金額已經(jīng)遭到三連降了。

（數(shù)據(jù)來源：時代中國各月經(jīng)營簡報）

一號君統(tǒng)計了一下前8月各個單月度時代中國的銷售額發(fā)現(xiàn)，今年除了3月份和5月份的銷售額是環(huán)比正增長之外，其余的2月、4月和6、7、8三個月份，均是環(huán)比負增長。

5月份實現(xiàn)銷售額89.99億、銷售面積46.8萬平之后，時代中國的銷售就走了下坡路，6月份完成80.95億的銷售額，下滑10%；7月份僅完成78.95億，到了8月份銷售額僅有67.5億元，環(huán)比下滑15%。

從銷售走勢來看，6月至8月，時代中國的銷售額均環(huán)比下滑，且下滑幅度有所加大。特別是在傳統(tǒng)半年度業(yè)績的沖刺月份6月，時代中國的銷售額竟然環(huán)比下滑了10%，這是很匪夷所思的。

銷售金額三連降的同時，銷售面積也同步下滑，同樣也是三連降。

如果這種銷售頹勢得不到遏制的話，時代中國全年度的銷售目標將難以完成。

目前來看，時代中國的銷售進度與時序進度之間還有12個百分點的差距，銷售額進入環(huán)比銳減狀態(tài)，留給時代中國的時間已經(jīng)不多了，還能創(chuàng)造扭轉乾坤的奇跡嗎？

業(yè)績同樣三連降 陷入滯漲困境

從時代中國前不久公布的半年報來看，其經(jīng)營業(yè)績同樣迎來三連降。

今年上半年，時代中國實現(xiàn)營收136.4億元（不含合并權益），較去年同期減少8.62%；去年中期營收149.2億元，較2019年中期的159.4億元減少了6.39%；營收規(guī)模的減少幅度同樣在擴大；

去年全年的業(yè)績，時代控股實現(xiàn)營收385.8億元，同比減少了9.09%，全年業(yè)績也進入了下滑通道。

仔細拆解一下，時代中國營收的下滑，主要歸結于其物業(yè)銷售收入的下滑。今年上半年，來自物業(yè)銷售收入為110.06億元，占整體收入的80.7%，較去年同期的147億元大幅減少了25.2%。主要原因是物業(yè)交付面積的減少。

不過好在得益于今年上半年銷售成本控制的還不錯，當期的銷售成本同比減少了16.62%至90.91億元，所以今年上半年時代中國的毛利潤得以增加13.08%至45.48億元；

但上半年的銷售費用和其他費用增加比較多，分別增加12.59%、66.35%至5.82億元、2.92億元，管理費用相較去年基本持平；其他收入則銳減54.45%至5.44億元；

因此，上半年時代中國的營業(yè)利潤下滑了5.51%，錄得30.99億元；去年同期，時代控股的營業(yè)利潤同樣下滑了7.46%至32.8億元。

由于所得稅和稅前利潤科目的調(diào)節(jié)，時代中國控股上半年的凈利潤得以微增6.21%至19.23億元，其中歸母凈利潤為16.29億元，較去年同期微增6%。

從近三年的歸母凈利潤來看，時代中國的表現(xiàn)整體仍未有明顯改善。2019年中期歸母凈利潤15.93億元，2020年略降至15.37億元，今年中期略有回升，總體上不溫不火。

因此，從整體業(yè)績來看，時代中國近三年來的表現(xiàn)整體差強人意，營收下滑，稅前利潤甚至有所下滑，凈利潤和歸母凈利潤表現(xiàn)難有起色。

用經(jīng)濟學術語來講，時代中國控股陷入了“滯漲”困境，在不進則退的房地產(chǎn)行業(yè)來說，這并不是一個好的信號。

核心數(shù)據(jù)風險增加 明股實債幾乎實錘

除了業(yè)績下滑、盈利疲軟之外，時代中國的其他核心財務指標一號君也進行了分析。

盈利能力方面，時代中國的毛利率不僅仍處在行業(yè)高位，甚至是逆勢攀升的，今年中期毛利率為33.35%，較去年同期的26.95%增加了6.4個百分點；凈利率也從去年的12.13%漲至14.1%；

不過由于時代中國整體負債規(guī)模的攀升，導致資產(chǎn)負債率連續(xù)四年走高。2018年中期至2021年中期，資產(chǎn)負債率分別為74.94%、76.37%、80.1%、80.68%；

今年上半年，時代中國的負債總額同比已經(jīng)增長24.43%至1706億元，這期間，合同負債幾乎沒有增長。

上半年，時代中國的資產(chǎn)質(zhì)量似乎在下降，從其資產(chǎn)負債表來看，上半年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物同比下降了28.89%至221.6億元，其中受限制的現(xiàn)金增加了38.72%至46.73億元，可見時代中國上半年可動用的不受限現(xiàn)金較去年同期少了許多；

應收賬款和存貨風險高企，上半年，合營公司的應收款暴漲93.95%至136.4億元，這部分共同控制提的應收款項規(guī)模大，且存在一定的呆壞賬風險；存貨貨值也增加了57.98%至991.8億元，存貨高企，在市場下行之下有較高的減值風險；

負債及應付款方面，雖然上半年的短期借款減少了51.62%至116.8億元，長期借款增加了27.44%至440.6億元，進一步優(yōu)化了長短債結構，但上半年的應付賬款及票據(jù)大漲了37%至222.9億元、其他應付款大漲30%至326.4億元；

應付票據(jù)和應付款的大漲，實際上是轉移了債務，讓時代中國的融資借款數(shù)據(jù)更加好看而已。

或許這就是時代中國降下凈負債率的秘密之一，而另一個秘密武器，自然就是業(yè)內(nèi)通用的增加少數(shù)股東權益了。長期以來，時代中國的少數(shù)股東權益增長率均要高于凈資產(chǎn)增長率，且少數(shù)股東權益占比長期居高不下，但歸屬的利潤分配，卻長期不匹配。

一號君統(tǒng)計了一下,自2016年中期至2021年中期，時代中國的少數(shù)股東權益占總權益的占比從37%增加到了52%，除了今年年中大漲32%至52%之外，其余年份的少數(shù)股東權益占比均穩(wěn)定在45%左右。

近年度中期時代中國控股少數(shù)股東權益數(shù)據(jù)一覽

但長期高占比的的少數(shù)股東權益，在凈利潤的分配上與歸母權益并不平等，少數(shù)年份還錄得了虧損。統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近6年來，除了2017年少數(shù)股東權益分得的利潤占了38%之外，其余年份最高也就15%左右。

如果說個別年份權益與收益不匹配尚可理解，但長期的不匹配，很明顯就是“明股實債”的實錘了。

半年裁員1400人 土儲不足或致規(guī)模收縮

事實上，對于時代中國這樣“歉收”卻增利的房企來說，在今年上半年的行情中必然是實施了裁員，以此來降本增效。

果不其然，在其9月9日公布的中期報告中，一號君發(fā)現(xiàn)，相較于去年底的6698名員工，到今年年中僅剩5315人了，凈減少近1400人，裁員率高達21%。

相應的，人少了開支也就少了，單就薪酬一項就從去年同期9.4億元減少到8.2億元，工資成本就節(jié)省了1.2億元，占凈利潤的6.2%，正好今年的凈利潤增加了6.2%，敢情就是裁員帶來的增效，果然立竿見影。

我們都知道，依靠裁員等這種手段靠降本增效來維持財報業(yè)績的“美觀”并不可持續(xù)，那么時代中國還能否有未來呢？

從一號君目前對房企的判斷標準來看，無非是錢和地兩條，在手現(xiàn)金方面，半年報時也從去年底的379.6億元減少到268.33億元

土儲方面，截至今年上半年，時代中國的土地儲備僅有2170萬平米，這對于千億級規(guī)模房企而言，這樣的土儲規(guī)模很難支撐其后續(xù)的銷售規(guī)模，一號君后續(xù)可以去盤點一下時代中國的土儲家底狀況；

至于其一直引以為傲的城市更新貨值，因為涉及到后續(xù)轉化的不確定性，能否形成可售面積的持續(xù)供應尚待觀察，只不過從營收角度來看，上半年城市更新貢獻的收入僅有24億元，占整個收入的比重并不高。

就上半年新增土儲的表現(xiàn)而言，上半年通過“包括參與公開拍賣、城市更新項目、一級開發(fā)、合作及收購”等途徑共購入7幅地塊，合計總建筑面積153.4萬平米，權益占比僅為32.5%；

而上半年同期銷售面積234.9萬平米，從數(shù)據(jù)上看，時代中國的土儲處于凈消耗狀態(tài)，上半年的差值就達到了80萬平米。

這對于本就單薄的土地儲備而言，是一個預警信號，未來，時代中國的銷售規(guī)模或將面臨萎縮，事實上，現(xiàn)在的銷售情況就已經(jīng)在逐月萎縮了。