原創(chuàng)：一號地產(chǎn) 作者: 海哥

一號說：
祖上曾經(jīng)闊過，那是阿Q的想法

今天我們觀察的樣本是去年剛剛突破千億銷售額的合景泰富集團(tuán)（HK.1813），其今年的銷售目標(biāo)定在1240億元，較去年增長約20%。

但半年報(bào)數(shù)據(jù)出來之后，一號君發(fā)現(xiàn)其又是一個業(yè)績“全面潰敗”的樣本，而隨著銷售的疲軟，能否達(dá)成既定目標(biāo)，還是個未知數(shù)。

銷售業(yè)績?nèi)�連降 年度目標(biāo)難完成

日前，合景泰富集團(tuán)發(fā)布了8月經(jīng)營簡報(bào)，公告顯示：8月份合景泰富集團(tuán)及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司預(yù)售額71.90億元，同比減少25.2%；預(yù)售建筑面積約38.3萬平方米，同比減少41.7%。

公告寫的很坦誠，不像有些房企，月度數(shù)據(jù)下滑了，就不寫環(huán)比、同比，這一點(diǎn)還是佩服合景泰富的。

事實(shí)上，8月份的銷售額相較7月份已環(huán)比下降11.56%，而7月份81.3億的銷售業(yè)績，相較于6月份的103.04億更是環(huán)比大降21%，較去年同期減少11.9%。

即使是在行業(yè)沖半年度業(yè)績的6月份，合景泰富的銷售數(shù)據(jù)也不理想，6月單月銷售額較5月環(huán)比下降8.8%。合景泰富的銷售業(yè)績已經(jīng)環(huán)比三連降，且降幅在不斷擴(kuò)大。

1-6月份，合景泰富的銷售額為562億元，雖然同比大增53%，但目標(biāo)完成率僅為45.32%，低于50%的時序進(jìn)度；前8月完成銷售額714億元，年度銷售目標(biāo)完成率57.6%，相較67%的時序進(jìn)度還有10個點(diǎn)的差距。

目前來看，合景泰富的銷售目標(biāo)完成率與時序進(jìn)度之間的差值在不斷拉大，再加上6、7、8三個月的銷售進(jìn)度放緩，業(yè)績環(huán)比下降之下，年度銷售目標(biāo)能否順利完成具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

留給合景泰富逆風(fēng)翻盤的機(jī)會，已經(jīng)不多。

經(jīng)營業(yè)績?nèi)�下�?盈利指標(biāo)亮紅燈

除了銷售疲軟、目標(biāo)難成的風(fēng)險(xiǎn)之外，合景泰富上半年的半年報(bào)業(yè)績也并不理想。

（數(shù)據(jù)來源：合景泰富2021年中報(bào)）

從經(jīng)營業(yè)績來看，合景泰富上半年?duì)I收129.7億元，較重述后的2020年同期營收僅增長0.3%。特別是作為營收主要來源的物業(yè)開發(fā)，其營收相較去年同比下滑2.1%至121.89億元；

而銷售成本卻同比增加3.61%至90.74億元，導(dǎo)致毛利潤大幅下滑至39億元，較重述后的2020年中期毛利同比下滑6.7%。

上半年，合景泰富的“三費(fèi)”增長迅速。銷售費(fèi)用大增86.92%至7.83億元；管理費(fèi)用增長24.1%至8.88億元；財(cái)務(wù)費(fèi)用也同比大增39.6%至7.63億元；

而其他收入和公允價(jià)值變動上面，合景泰富都是同比大幅下滑，其他收入減少了27.37%至8.85億元，公允價(jià)值變動也損失了6012萬元，同比下滑685%。

營收的下滑和各項(xiàng)成本的上升，導(dǎo)致上半年合景泰富的營業(yè)利潤下滑了45.9%至22.91億元；好在合聯(lián)營公司的業(yè)績挽救一下，稅前利潤只減少了27.03%至37.93億元。

凈利潤下滑22%至28.53億元，其中歸母凈利潤和少數(shù)股東凈利潤分別下降21.71%、30%至27.53億元、1億元。

從降幅來看，合景泰富的毛利潤、凈利潤等的同比降幅均要大于營收降幅，不僅沒增收，更沒增利。

盈利能力方面，上半年合景泰富的毛利率和凈利率分別為30.05%、21.99%，雖然處于行業(yè)高位，但也同比下滑了2.15個百分點(diǎn)和6.3個百分點(diǎn)。

投資回報(bào)率方面，合景泰富的凈資產(chǎn)回報(bào)率今年上半年下滑至6.24%，較2020年的16.83%下降了10個百分點(diǎn)。

財(cái)務(wù)狀況不樂觀 風(fēng)險(xiǎn)因素在增加

其他的核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，一號君對比了一下，除了有所“美化”之外，也處在惡化狀態(tài)。

首先從三道紅線來看，截至今年年中，合景泰富的凈負(fù)債率約為54.1%，較去年末減少7.6個百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比從1.6倍提升到1.8倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率下降3.3個百分點(diǎn)至71.8%；

看上去達(dá)標(biāo)了兩條，且杠桿率在下來，但仔細(xì)拆解財(cái)報(bào)后發(fā)現(xiàn)，上半年合景泰富的凈資產(chǎn)增厚了80.02億元，從2020年底的539.16億元增加到619.18億元，增加約14.84%；

而增厚的來源主要是少數(shù)股東權(quán)益的激增，從2020年底的103.81億元，增加至年中的171.59億元，增加了66%，而母公司權(quán)益僅從435.35億元增加到447.59億元，僅增加了12億元；

而在2020年，合景泰富的少數(shù)股東權(quán)益也經(jīng)歷了一次暴漲，當(dāng)期暴漲324.12%至103.8億元。可見合景泰富的降杠桿、降負(fù)債，主要還是依靠快速做大少數(shù)股東權(quán)益。

現(xiàn)金流方面，2021年中期，合景泰富經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為20.97億元。較去年同期僅增加0.66%，投資性活動現(xiàn)金流凈額下降24.95%至-55.47億元；

與此同時，融資性活動現(xiàn)金流凈額大增1145%至54.43億元，可見今年上半年通過銷售回款的經(jīng)營性現(xiàn)金流自我造血乏力，主要依靠外部融資借款輸血，相應(yīng)的融資需求激增。

中期的在手現(xiàn)金及等價(jià)物426.1億元，較去年同期減少12.33%。

此外，我們還在合景泰富的資產(chǎn)負(fù)債表中發(fā)現(xiàn)了更多經(jīng)營性的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。比如應(yīng)收賬款及票據(jù)僅23.75億元，同比減少了2.47%；存貨同比大增29.92%至806.3億元，存貨總量的風(fēng)險(xiǎn)高企，在行業(yè)調(diào)控之下面臨減值風(fēng)險(xiǎn)。

同期的其他應(yīng)收款雖然增加了90.5%至144.7億元，但應(yīng)付款的規(guī)模更大，且增幅更快。

應(yīng)付款方面，應(yīng)付賬款及票據(jù)，大增39.48%至127.5億元，應(yīng)付票據(jù)的激增，且規(guī)模超過百億元，在新的監(jiān)管措施中，已將房企商票也納入監(jiān)管；

應(yīng)計(jì)費(fèi)用及其他應(yīng)付款354.2億元，同比增加18.24%，應(yīng)付聯(lián)營公司款項(xiàng)34.15億元，同比增加118.13%等等；

因此，從核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的角度而言，合景泰富的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在增加。