原創(chuàng)：一號(hào)地產(chǎn) 作者: 海哥

一號(hào)說(shuō)：
冰凍三尺，非一日之寒

月初，各家房企都公布了8月份的銷售經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)，整體上看，可以說(shuō)是哀鴻遍野，大部分房企的銷售額相較上月度均有不同程度下滑。

可以預(yù)見(jiàn)的是，今年的“金九銀十”同樣會(huì)十分慘淡。用地產(chǎn)新聞常用的一句話來(lái)概括：房地產(chǎn)的拐點(diǎn)到來(lái)了。

以往，調(diào)控措施之下，整個(gè)銷售增速雖然下滑，但整個(gè)銷售規(guī)模還是呈現(xiàn)正增長(zhǎng)的。這一次則是集體性的負(fù)增長(zhǎng)。一號(hào)君判斷，房地產(chǎn)銷售規(guī)模下滑或許才剛剛開(kāi)始，還遠(yuǎn)未探底。

相比之下，一號(hào)君更加關(guān)注此前曾發(fā)生業(yè)績(jī)“暴雷”，后又出現(xiàn)業(yè)績(jī)調(diào)表爭(zhēng)議的禹洲集團(tuán)（HK.1628），以及其背后的債務(wù)問(wèn)題。

單月銷售同比環(huán)比連續(xù)雙降

從禹洲集團(tuán)的銷售上看，今年前8月銷售金額累計(jì)為713.76億元，同比增幅收窄至9.13%，累計(jì)銷售面積為373.36萬(wàn)平米，同比減少6.3%；

從銷售面積維度看，禹洲集團(tuán)似乎有點(diǎn)賣不動(dòng)了。

更讓人擔(dān)心的是，禹洲集團(tuán)近幾個(gè)月來(lái)的銷售形勢(shì)。

經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)顯示，8月單月銷售金額為90.11億元，較7月份環(huán)比下降6.63%，相較去年同期大降21.81%；銷售面積43.12萬(wàn)平米，環(huán)比下降6%，同比更是減少了38.43%；

7月單月，禹洲集團(tuán)的銷售金額為96.51億元，較6月份環(huán)比下降12.4%；銷售面積45.7萬(wàn)平米，較6月份環(huán)比下滑14.13%。

去年7月份，禹洲集團(tuán)的銷售金額為110.31億元，銷售面積為69.63萬(wàn)平米。

縱向同比的話，今年7月份禹洲集團(tuán)銷售額同比減少12.5%，銷售面積同比下滑34.4%。

即便是今年年內(nèi)的銷售高點(diǎn)、半年度業(yè)績(jī)沖刺的6月份，銷售額也僅有110.18億元，同比去年6月份的121億元，減少了9%；銷售面積53.22萬(wàn)平較去年同期的70.43萬(wàn)平減少了24.4%

由此可見(jiàn)，禹洲集團(tuán)的銷售業(yè)績(jī)無(wú)論是金額還是銷售面積，較去年同期已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月呈現(xiàn)同比兩位數(shù)的下滑，銷售面積更是下滑的厲害。

橫向比較，銷售業(yè)績(jī)也已是連續(xù)兩個(gè)月較大幅度的環(huán)比下滑。

如果單純從禹洲地產(chǎn)的銷售面積來(lái)看，下降幅度更大，若非今年銷售單價(jià)較去年同期高，則銷售額恐怕更加慘不忍睹，更遑論完成全年度銷售目標(biāo)。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)傳遞的信號(hào)，禹洲真的是賣不動(dòng)了。今年前8月僅完成全年銷售目標(biāo)的64.81%，低于67%的時(shí)序進(jìn)度，如果目前的銷售頹勢(shì)難以挽回，則全年度的銷售目標(biāo)恐怕難以完成。

美元債頻頻下跌，新發(fā)債成本創(chuàng)新高

銷售疲軟之下，最擔(dān)心的還是禹洲的債。

9月8日，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司新發(fā)一筆2億美元的2年期美元債，發(fā)行票面利率為9.95%，創(chuàng)下了禹洲集團(tuán)美元債利率的新高。

在今年初，禹洲集團(tuán)發(fā)行了一筆6年期的美元債，額度為5.62億美元，利率為6.35%，當(dāng)然，那時(shí)候禹洲集團(tuán)還沒(méi)發(fā)布那份“業(yè)績(jī)暴雷”的年報(bào)，廣大投資者還并不知道真實(shí)情況。

從目前禹洲集團(tuán)存續(xù)的15筆美元債來(lái)看，整體規(guī)模約在329億元人民幣，雖然今年年內(nèi)已無(wú)到期美元債，但明年1月份會(huì)有兩筆集中到期，累計(jì)金額為5.92億美元。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：2021年中報(bào)）

從借新還舊的角度來(lái)看，這一次發(fā)行額度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足明年1月的到期兌付要求。

一邊是新發(fā)債利率創(chuàng)新高，另一邊是存量債價(jià)格屢屢破新低。9月以來(lái)，禹洲集團(tuán)多只存量美元債又遭遇集體下跌。

9月2日，由禹洲集團(tuán)發(fā)行的YUZHOU 8 1/2 02/04/23報(bào)價(jià)95.619，下跌2.118%，收益率11.933%。

9月3日，由禹洲集團(tuán)發(fā)行的YUZHOU 7 01/13/26 現(xiàn)價(jià)78.050，下跌2.196%，收益率14.323%。

9月9日，由禹洲集團(tuán)發(fā)行的YUZHOU 6.35 01/13/27現(xiàn)價(jià)73.016，下跌-1.002%，收益率13.616%。

事實(shí)上自年報(bào)發(fā)布以來(lái)，禹洲集團(tuán)的多只美元債今年已頻頻下跌，致使禹洲集團(tuán)不得不頻頻發(fā)布回購(gòu)公告，不得不上演一場(chǎng)“棄股保債”的連續(xù)劇。

在動(dòng)用真金**回購(gòu)美元債，以支撐公司信用的同時(shí)，禹洲集團(tuán)的股價(jià)卻是“一瀉千里”。

自今年3月初3.18元每股的高點(diǎn)之后，便一路下跌，截至發(fā)稿的9月15日收盤(pán)僅剩1.21元每股，6個(gè)月時(shí)間跌去62%，可以說(shuō)廣大投資者是損失慘重。

短期債務(wù)真的安全嗎？

對(duì)于禹洲集團(tuán)的短期債務(wù)壓力，一號(hào)君是存疑的。

盡管在今年報(bào)年報(bào)時(shí)，禹洲集團(tuán)號(hào)稱在手現(xiàn)金及等價(jià)物280億元，短期債務(wù)僅有160.48億元的境內(nèi)外債券到期，稱現(xiàn)金短債比足夠安全。

仔細(xì)拆解后卻發(fā)現(xiàn)，280億現(xiàn)金及等價(jià)物中，不受限的現(xiàn)金及等價(jià)物約為209.4億元，雖然覆蓋短期債券綽綽有余，但一號(hào)君發(fā)現(xiàn)了隱藏在另一會(huì)計(jì)項(xiàng)的隱形負(fù)債。

在禹洲集團(tuán)的半年報(bào)中，有一項(xiàng)貿(mào)易應(yīng)付款，累計(jì)金額116.5億元，較去年年底增加了32%。其中要在一年內(nèi)按要求償還的就有75.21億元。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：2021年中報(bào)）

事實(shí)上，這一會(huì)計(jì)項(xiàng)在A股中通常被描述為應(yīng)付賬款或票據(jù)，許多房企會(huì)拿商票去暫付款項(xiàng)，但也有兌付期限。

這么一算，禹洲集團(tuán)一年內(nèi)需要兌付的貿(mào)易應(yīng)付款和境內(nèi)外債券合計(jì)就超過(guò)了235億元，現(xiàn)金就這么多，現(xiàn)金短債就很難覆蓋住了，禹洲集團(tuán)的短債風(fēng)險(xiǎn)也在一定程度上暴露了。

事實(shí)上，我們通過(guò)企業(yè)預(yù)警通的數(shù)據(jù)檢索發(fā)現(xiàn)，禹洲集團(tuán)除了短期的境內(nèi)外債券兌付壓力，其旗下子公司等融資平臺(tái)，也有大量年內(nèi)或未來(lái)一年內(nèi)到期的債務(wù)。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)預(yù)警通）

如天津禹洲潤(rùn)成置業(yè)有限公司在渤海銀行就有一筆年內(nèi)到期的1.2億元銀行貸款；南京雍祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在廣州銀行有一筆2.55億的年內(nèi)到期貸款；

應(yīng)收賬款融資方面，即所謂的供應(yīng)鏈融資，目前存續(xù)的一共有22筆，累計(jì)質(zhì)押金額達(dá)260多億元。特別是去年6月份至今年8月，通過(guò)應(yīng)收賬款融資就達(dá)到12筆，累計(jì)質(zhì)押金額達(dá)到了205.76億元，且絕大多數(shù)為為期1年的短期融資。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)預(yù)警通）

此外，還有兩筆今年下半年到期的信托融資，累計(jì)金額16.48億元，明年1月份還有一筆3億元的信托融資到期。

如此大體量的非標(biāo)短期融資集中到期，禹洲集團(tuán)未來(lái)的壓力真的還好嗎？