看融創(chuàng)中國（01918.HK）財報時，只關注數據的變化是不夠的。

上半年，《一點財經》曾在《孫宏斌支持調控 年報“抖出”融創(chuàng)中國家底》分析的“四超多強”格局日趨穩(wěn)固。作為行業(yè)領軍企業(yè)，融創(chuàng)不能只顧自身發(fā)展，像一輛打開頭燈的汽車，只能照亮眼前十幾米的距離；而是要成為行業(yè)的燈塔，居高臨下洞悉行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，并且成為行業(yè)垂范。

地產行業(yè)的客觀規(guī)律是什么？其實可以從融創(chuàng)的半年報上窺見端倪。

發(fā)展仍然是主旋律：上半年融創(chuàng)累計實現(xiàn)合約銷售額3208億元，同比增長64%，2018年以來年復合增長率12%；合約銷售面積2194.5萬平方米，同比增長56.4%——地產仍是壓艙石，成長仍是重要課題。

不同點在于，必須給“發(fā)展”設定一個前綴定語——營收必須捆綁凈利潤共同增長，去風險必須設定在規(guī)模成長之前，更新產品理念、實現(xiàn)科技化管理……

簡而言之，“高質量”應該放在“發(fā)展”前。

發(fā)布中期業(yè)績時，融創(chuàng)提出了“四更”經營準則：更安全、更從容、更長期、更有價值，要的是“思變”，在全行業(yè)去風險時改變發(fā)展方式；“思�！保�在��(yōu)勝劣汰的大環(huán)境中繼續(xù)鞏固領先優(yōu)勢；“思進”，不斷放大融創(chuàng)的想象空間。

當房企意識到堅持長期主義，“小心駛得萬年船”才是未來的方向，“三思”而行顯得尤為重要。融創(chuàng)給出了一張階段性答卷，結果來看非常理想。

安全作基石

“對銀行來說，1000億（銷售額）是一個加分項�！倍嗄昵�，曾有地產行業(yè)券商分析師，如此放言。那還是地產行業(yè)奉行“規(guī)模至上”價值觀的年代。達到千億銷售額，代表房企的口袋里有足夠資產，以及與之相匹配的強大開發(fā)能力。

在金融杠桿的催化作用下，釋放出前所未有的能量——在行研機構眼中，這些都是實力的證明，是信心的源泉。錢投給了這些房企，心里要踏實很多。

如此認知，讓房企形成發(fā)展邏輯：借助金融杠桿撬動規(guī)模增長，輔佐高周轉縮短開發(fā)周期，才是成功的關鍵。凈利潤低點算什么？只要規(guī)模夠大就好。因此大家開足馬力，開拓規(guī)模。

如此發(fā)展模式效果可謂立竿見影：數據顯示，2016-2017年千億房企的數量從12家達到17家，但同期房企整體平均負債率從60%快速攀升到79.43%。在高速開發(fā)與負債風險共同作用下，房企被“吹”大了。

如今千億規(guī)模還是加分項嗎？這成了一道復雜的問題。隨著監(jiān)管“三條紅線”、銀行“兩條紅線”、地方調控政策陸續(xù)出臺，國內漸已形成“一城一策”的宏觀環(huán)境�！案吒軛U+高周轉”的模式走到盡頭，突然間調整節(jié)奏又不知勝算幾何，房企得重構發(fā)展邏輯，不過該誰第一個吃螃蟹？

作為行業(yè)標桿，融創(chuàng)正在“思變”：房地產行業(yè)發(fā)展不能一蹴而就，外部政策環(huán)境趨嚴、行業(yè)競爭壓力加劇，要求房企必須降低風險，確保在安全的體系中成長。

“調控對行業(yè)和企業(yè)都是好事。經過這一輪（的調控），（房企）都將變得更穩(wěn)、更健康�！闭�如融��(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德所言，房企確實應該更健康一些了。

因此在化解風險的道路上，融創(chuàng)一直沒有停步。只看“三條紅線”，有機構計算政策剛出臺時，融創(chuàng)三條紅線均不達標；可是到了發(fā)布全年業(yè)績時，已經有兩條紅線轉綠；眼下中報顯示，融創(chuàng)健康指標仍在優(yōu)化。

與此同時，融創(chuàng)堅定控制負債規(guī)模。財報數據顯示，截至6月30日，其總資產1.2萬億元，較去年底提升9%，不過這并非是通過擴大債務規(guī)模實現(xiàn)，而且將一年內到期有息債務總額910億元，短債占總有息負債比重下降至30%行業(yè)低位，進一步提升財務彈性。

“在這一目標前，融創(chuàng)的規(guī)模甚至可以做出讓步�！比趧�(chuàng)集團董事會主席兼執(zhí)行董事孫宏斌能夠接受用犧牲規(guī)模換取安全發(fā)展。實際上，融創(chuàng)的經營數據也的確穩(wěn)�。荷习肽隊I收達到958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。

讓發(fā)展建立在安全水位上，融創(chuàng)已經為地產行業(yè)表率。

地產進化論2.0

改變“規(guī)模至上”的價值觀，主動選擇化解風險，就算爭取到免死金牌嗎？直觀感受似乎并非如此。

2016年，中央經濟工作會議提出“去庫存、去杠桿、去產能、降成本、補短板”的五大任務。

化解內部風險，需要的不是勇氣，而是能力。

由資產規(guī)模決定成敗1.0時代已經過去，行業(yè)深度決定生死是2.0時代正在到來，而且優(yōu)勝劣汰的標準線越來越高。

沒有地產主業(yè)支撐，龍頭房企同樣會在頃刻間崩潰；提前“思危”，做好應對準備，房企就能掌握主動權。在這方面，融創(chuàng)頗有心得。

財報數據顯示，融創(chuàng)不再繼續(xù)擴張半徑，而是采取區(qū)域深耕策略，環(huán)渤海、長三角、華南、中部核心城市、西部核心城市等區(qū)域內20個城市銷售額超過50億元，其中北京、上海、蘇州等9座城市超過100億元，杭州、武漢銷售額更是超過200億元。

為避免流動性危機，融創(chuàng)進一步提升銷售回款率，將非受限現(xiàn)金穩(wěn)定在1011億元水平線，較去年底增長2.4%，維持行業(yè)高位。

堅持價值投資，上半年融創(chuàng)獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比37.9%。將時間拉長至一年（2020年7月至2021年6月），其權益拿地銷售比僅為28.5%。不斷夯實的土儲優(yōu)勢，將其總可售資源提升至6600億元，進退自如。

地產主業(yè)的優(yōu)勢，幫助融創(chuàng)在資本市場獲得優(yōu)異表現(xiàn)。不僅在1月20日提前贖回2022年到期的8億美元7.875%優(yōu)先票據未償還余額，還將后續(xù)發(fā)行的美元債成本系數控制在7%以內，得以降低融資成本，優(yōu)化債務結構。

做了這些風險防控的準備，融創(chuàng)獲得了評級機構的認可。上半年標普將融創(chuàng)公司主體評級由BB-上調至BB，展望穩(wěn)定。穆迪及惠譽將公司評級展望調升至正面；中誠信亞太首次覆蓋融創(chuàng)，并給予BBBg-評級，展望為穩(wěn)定。

居安思危，讓融創(chuàng)不懼行業(yè)風向轉變。

內外革新

在行業(yè)轉型發(fā)展是扮演標桿，在市場變革中借主業(yè)優(yōu)勢維持穩(wěn)定，作為行業(yè)龍頭，融創(chuàng)表現(xiàn)已經非常理想，只是這還不夠。

整個上半年，“地產股表現(xiàn)欠佳”已是二級市場的熱門話題。投資者并非不相信地產行業(yè)仍有繼續(xù)發(fā)展的潛力，卻普遍認為上行空間不會很高。

2020年中旬，“三條紅線”要求房企不能繼續(xù)放大杠桿；一年后，監(jiān)管部門要求房企拿地銷售比不得超過40%。一邊是限制資金流入房企資金池，一邊是要求房企不能規(guī)模發(fā)展，政策的指向是要行業(yè)不能過熱，企業(yè)不能冒進，客觀上壓縮了地產行業(yè)的想象空間。

面對現(xiàn)實，房企不能總是扮演“等待風口的豬”，期待政策東風搭救；而是要主動擁抱創(chuàng)新，向效率和體驗要增長。這是行業(yè)向前發(fā)展的窗口，房企也要思進：能守得住江山，還要能開拓新的疆土，現(xiàn)在到了龍頭房企展現(xiàn)長遠發(fā)展能力的時候。

在這方面，融創(chuàng)同樣率先做出改變，從內部和外部兩方面做出調整。

在內部，融創(chuàng)全面推進數字化建設，覆蓋地產、服務及文旅業(yè)務各版塊。在地產板塊，完成BIM、智慧算量、集采平臺、智慧建造、在線銷售平臺、客戶關系的全鏈條數字化運營提升決策與運營效率；同時將技術與服務板塊協(xié)同，構建線上線下一體化、智慧化服務能力；文旅板塊則著力提升用戶體驗、賦能精準營銷、實現(xiàn)精細化運營及管控，實現(xiàn)管理降本增效。

“融創(chuàng)積極向科技及互聯(lián)網企業(yè)學習，在管理環(huán)節(jié)運用數字化新技術提升管理效益，提質增效、賦能業(yè)務發(fā)展，不斷為公司注入強勁的內驅力�！比趧�(chuàng)中國高級副總裁時宇表示。

在外部產品層面，融創(chuàng)同步發(fā)力“地產+”業(yè)務，不僅在2020年底推動融創(chuàng)服務（01516.HK）在聯(lián)交所上市，還圍繞文旅城、旅游度假區(qū)、會議會展和文旅小鎮(zhèn)四大板塊，整合城市綜合體、融創(chuàng)樂園、融創(chuàng)茂、雪世界、高端酒店群、海世界、會展中心、民宿、小鎮(zhèn)集群等10余種城市綜合業(yè)態(tài)。

以地產為平臺，融創(chuàng)打造了融合住宅、服務、購物、娛樂等多種元素的居住生態(tài)。

目前，這些生態(tài)也在逐步開花結果：背靠融創(chuàng)打造的居住生態(tài)，融創(chuàng)服務業(yè)績取得快速發(fā)展，尤其是上半年物業(yè)管理服務收入20.5億元，同比增長94%；社區(qū)生活服務收入1.9億元，同比增長206%，兩項數據已接近或超越2020年全年表現(xiàn)。

隨著新冠疫情影響逐步消退，文旅項目表現(xiàn)開始復蘇。濟南融創(chuàng)文旅城、桂林融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)，杭州灣融創(chuàng)水世界等代表項目，開業(yè)即受市場追捧，推動上半年融創(chuàng)文旅營收26.1億元，同比增長166%，經營利潤為4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%；冰雪業(yè)務也形成覆蓋7省份、35座城市的戰(zhàn)略布局，進一步提升居住生態(tài)的價值。

有了內外兩方面革新進化，融創(chuàng)逐步開始引領市場需求。通過一系列布局，融創(chuàng)鞏固了面向未來發(fā)展的潛力。

結語

這已經不是地產行業(yè)第一次出現(xiàn)悲觀論調。自1978年改革開放起始，海南房地產泡沫破裂、全球金融危機、國內股市崩盤……每一次重大事件后，市場都會質疑，地產行業(yè)還有沒有明天�？墒沁@些年走過，房企過得還是很好。那些挫折，不過是行業(yè)優(yōu)勝劣汰，舊去新來的過程。

那些領軍型企業(yè)，不僅是在每一個變革的窗口期都沒有犯錯，還通過順應時代的改變更好地順應市場選擇。拼搏的勇氣與前瞻性的判斷，才是他們成功的原因。

回到融創(chuàng)，能夠以行業(yè)領軍者的姿態(tài)不斷成長，不斷有創(chuàng)新業(yè)務填充想象空間，其實都是在斟酌損益，平衡眼下與未來后作出正確抉擇。來自外部環(huán)境的考驗，不過是一次試煉。只要底氣夠足，實力夠強，繼續(xù)成長只是時間問題。