據一位行業知情者透露，在南市區的某商業樓盤最近悄然改變了招商方案，原因是當初與這家公司意向簽約的商家，現在已投入其他項目的“懷抱”。另一處位于北市區的大型樓盤，左邊在售的住宅部分已經封頂，而右邊的商業部分卻還是一個大坑。從去年底開始大興土木，今年上半年還在熱火朝天的招商，為什么卻在8、9月份悄然停工？

商業資源匱乏 開發商爭相引進超市、電影院

“昆明現在的商業地產我只能用兩個字來形容：畸形。商業多，體量大，一些不會做商業的開發商現在也都在開發商業地產。”金馬源房地產開發(集團)有限公司策劃經理徐文婷很直接的說道。在她看來，昆明許多商業地產項目整體上都缺乏一支好的招商運營團隊。“一個做得好的商業項目，一定具備一些條件。比如擁有一支專業，極具責任心和創造力的運營團隊，還必須要認真經營，需要時間的培養。如果沒有幾年的培養期，那么商業永遠只會是一個自生自滅的個體。”她說。

“其實，真正成功的商業地產，除了擁有一支專業的招商運營團隊，還需要擁有大量的商業資源。只有這“兩條腿”同時站在地上，這個項目才能真正地站穩。”一位業內人士表示。但是，現在的開發商不知道如何來做商業地產，怎樣運營，再加上商業資源缺乏，所以只能爭相引進一些超市、電影院，這也就導致了昆明商業地產的同質化現象十分嚴重。據記者走訪調查，就拿西市區板塊來說，大概有將近10個項目引進了大型超市、8個項目引進了電影院，有的電影院之間的距離甚至都不超過3公里。

超市、影院的進駐，并不能完全體現該商業項目的價值，可是一些開發商并不了解商業地產和商業環境，這就直接導致了遍地都是“沃爾瑪”，滿地開花“肯德基”，處處可見“電影院”的現象。

一位本土企業的招商負責人告訴記者：“一個好的商業地產，需要做出自己的“個性”，也就是做所謂的主題式、體驗式商業地產。但是昆明現在做得好的主題式商業并沒有幾家，因為主題式商業地產要樹立起自己的特點，從設計、招商到運營，都必須時刻保持自己的主題特點。”

體驗式開道 商業地產有望“化繭成蝶”

近些年來，昆明的商業地產已經從傳統的模式發展成為了如今的體驗式商業，而大部分的商鋪，也由以前銷售轉為了現在的開發商自持。至祥置業(昆明)有限公司董事副總經理黃雷認為，“根據地區和板塊的不同，昆明未來商業模式還是會有一些變化，例如市中心，肯定還是以CBD、集中式商業的發展模式，而像一些住宅項目配有的商業，可能還是會以社區商業為主。至于像呈貢新區、經開區和空港新區則會大量出現一些符合項目本身定位的體驗式商業。”

如今在昆明做體驗式商業的開發商正逐步增加，如安寧世貿廣場、印象富民上河圖、銀海·金岸、鑫都韻城、七彩云南花之城等。銀海·金岸的策劃經理萬珊告訴記者：“作為商業地產的最大價值體現，綜合體中的商業總是作為吸引眼球的主要武器。投資綜合體商業不外乎幾個實質性問題：是否有完善的商業規劃、是否有適應性和生存能力較強的商家進駐、是否對投資人制定穩健的保障體系和退出機制。”

要做好體驗式商業其實并不容易，需要很深厚的運營功力和強大的資源支撐。因為項目的本身局限性，又會限制很多后期的商業布局。但是不論怎樣，“體驗”式商業地產還是未來一個地產商業的發展方向。在現在市場陷入困局的情形下，依托自身資源，開辟體驗式商業也許是一個“破繭成蝶”的出路。

諾仕達集團的負責人告訴記者，“南亞風情第壹城商業，從論證、設計、招商、開業計劃等每一個商業細節都進行了深入的探討，為了讓每位來南亞風情第壹城購物的消費者都能體驗到來自‘東南亞’的風情。項目在規劃之初便實施招商先行，主力店全線參與，為昆明商業地產創造了全新的商業運行模式。”

投資商鋪

要看地段、人流及開發商實力

前些天，一位好朋友打電話來說，他買了譽峰·財富中心的一套25平米的商鋪，不知道是轉手賣了好，還是繼續留著賺租金，以便以后自己想開店的時候收回來自己做。至于投資商鋪的原因，朋友說是“聽說買商鋪很賺錢，所以也就跟風買了一套。”

現如今，投資商鋪已經成為了繼住宅、公寓后另一大熱門投資領域。越來越多的投資開始關注商鋪投資。一位投資螺螄灣商貿城的史小姐告訴記者：“新螺螄灣的中藥材市場一期鋪面還沒上市，便在內部被搶購一空。很多沒有買到商鋪的購房者，寧愿多花上幾十萬元的轉讓費都要買到鋪面，有的轉讓費甚至都高達上百萬元。”

但是昆明沒有做起來的商業項目也不在少數，雖然昆明現如今的商鋪租金一直呈遞增趨勢，但是面臨的問題也非常多。曾有媒體報道，昆明某項目的商鋪閑置多年無人問津，有業主拿來養豬。一位專業進行商業運營的李先生告訴記者，“昆明近兩年來地價飆漲，開發商拿地的成本也越來越高。目前昆明二環內的商鋪賣每平米3萬元，按15年可以收回成本，每個月的租金就要達到165元，但是昆明現在的鋪面租金只在每平米100元左右。這個差價如果由開發商來負責，那么肯定是要虧本的，所以開發商就把風險轉嫁給了投資者。由此，商戶們的投資回報周期就會加長，而時間越長，商戶們所面臨的風險則會加大。”

再加上現在電商十分發達，淘寶商城現在不僅雙11有優惠，雙10、雙12都開始加大了優惠力度，促使消費者購買商品。一位朋友直言：“有了淘寶，我都可以不用逛街了。選擇的余地既大又方便，何樂而不為。”甚至有的男性朋友也成為了淘寶網的忠實粉絲。

那么，要投資什么樣的商鋪才是正確的選擇？一位多次投資商業地產的王先生分析：“投資商鋪和投資住宅還是不太一樣，商鋪不僅要看人流量，還要看地段。昆明現在的商鋪，只要是地鐵線路過的地方，商鋪價格都比其他地方的商鋪價格要高；其次就是依賴于學校，只要周邊有學校的商鋪，價格也不會太低；第三，商鋪的售價和租金還依賴于周邊的住宅開發，只要人氣旺，自然不愁賣和租；第四，商鋪的租金比例還和開發商的實力有關，一家好的開發商，具備一定的運營能力，加上定位準確，一般租金也不會低。”

（來源：云南網）