回復(fù)

接上

頂一個(gè) 期待更精彩的！(都沒(méi)人來(lái)頂.只好我自己來(lái)了~~55~~)

- 該帖于 2006-12-15 9:47:00 被修改過(guò)

緣起：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃亞健康狀態(tài)形成的原因
縱觀國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃，有一個(gè)集中的病癥就在于建筑和商業(yè)的脫節(jié)。很多建筑規(guī)劃師有很強(qiáng)的專業(yè)功底和創(chuàng)作表現(xiàn)，但卻對(duì)現(xiàn)代商業(yè)缺乏應(yīng)有的了解。很多街道的設(shè)計(jì)是很漂亮的，但是不構(gòu)成商業(yè)回路，或者不能構(gòu)成一個(gè)良好的商業(yè)回路。
歸其原因，在于國(guó)內(nèi)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)還處于初級(jí)階段，迄今為止尚沒(méi)有一家國(guó)內(nèi)建筑規(guī)劃公司在商業(yè)建筑上擁有很深的造詣和令人信服的成就，而國(guó)外的知名商業(yè)建筑規(guī)劃公司天價(jià)的設(shè)計(jì)費(fèi)讓很多開(kāi)發(fā)商望而卻步。
幼嫩的國(guó)內(nèi)建筑規(guī)劃公司和實(shí)力薄弱的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商結(jié)合，在很多情況下，就會(huì)犯下一些很低級(jí)的、不可饒恕的錯(cuò)誤，生出一些不該生出的“商業(yè)怪胎”。這些“商業(yè)怪胎”從誕生的第一天起，它的商業(yè)布局和街道規(guī)劃就已經(jīng)決定了它是不可能經(jīng)營(yíng)成功的。
- 該帖于 2006-12-14 13:54:00 被修改過(guò)

說(shuō)的不錯(cuò)，希望樓主盡快將其他的內(nèi)容發(fā)上來(lái)，讓大家一起學(xué)習(xí)！

困惑：如何找到中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的成功之路？
在中國(guó)，建筑設(shè)計(jì)公司不懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律，發(fā)展商又不懂判斷，建成后的商業(yè)建筑規(guī)劃如果不行，怎么辦？
用傳統(tǒng)的住宅式設(shè)計(jì)建成的商業(yè)建筑，造成租戶經(jīng)營(yíng)困難，建筑又難以改善，這樣的問(wèn)題，如何防患于未然？
一個(gè)廣場(chǎng)的位置失誤，一個(gè)出入口的朝向失誤，一條主街道的走向失誤……每一個(gè)失誤，都將造成數(shù)百萬(wàn)、數(shù)千萬(wàn)甚至上億的損失……
- 該帖于 2006-12-15 9:32:00 被修改過(guò)

精華：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃三大病癥之——街道走向綜合癥分析
街道走向綜合癥病因——
1）方向混亂
國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的街道走向設(shè)計(jì)缺乏基本的認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)不到動(dòng)線設(shè)計(jì)的科學(xué)性對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)所能產(chǎn)生的巨大影響。如一條東西走向的主街道，會(huì)在突然間面對(duì)很多條南北走向的次街道，那么可想而知，南北走向的次街道是無(wú)法順暢地承接?xùn)|西走向的主街道人流的，這樣就容易使街道的走向產(chǎn)生混亂。
2）不構(gòu)成回路
很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的擁有漂亮的街道，但是這些街道卻是直來(lái)直去，不同的商業(yè)街之間缺乏有效的過(guò)渡和銜接，而是一截一截地?cái)嚅_(kāi)了，使商業(yè)氛圍得不到有效的延續(xù)和連接,商業(yè)街區(qū)之間不構(gòu)成回路，使商業(yè)資源分散化。
3）曲折復(fù)雜
有一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相信通過(guò)復(fù)雜的街道設(shè)計(jì)可以聚集更多的人流，其出發(fā)點(diǎn)在于：使顧客走進(jìn)來(lái)之后就不易走出去。這種短淺的觀點(diǎn)曾經(jīng)在一定時(shí)間里盛行，甚至于有些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將一個(gè)廁所設(shè)計(jì)在不易到達(dá)的地方，然后通過(guò)指示牌指引顧客來(lái)找?guī)�所，并達(dá)到促進(jìn)沿途商鋪經(jīng)營(yíng)的目的。這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目意圖通過(guò)一個(gè)廁所來(lái)拉動(dòng)人流，在當(dāng)前來(lái)看，這顯然只是一種可笑、膚淺的設(shè)計(jì)思想。
- 該帖于 2006-12-14 14:02:00 被修改過(guò)

街道走向規(guī)劃的科學(xué)基因
1）整體性
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的街道應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃，要具有整體性。一條街道的動(dòng)線很好，但要考慮到這條街道通向何處，對(duì)其他街道和樓層的人流對(duì)接情況如何，如何實(shí)現(xiàn)人流和商業(yè)資源的共享。一條街道回路，不僅應(yīng)考慮同層的不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域，同時(shí)還要考慮到不同樓層的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，各個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域之間要能夠互相促進(jìn)，互相聯(lián)動(dòng)。
2）社會(huì)性
現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)構(gòu)筑社會(huì)化的通道，即商業(yè)街道不僅有引導(dǎo)購(gòu)物的功能，還有社會(huì)化的功能，滿足其公共生活的需求。
3）科學(xué)性
矢量圖
觀點(diǎn)一：街道回路應(yīng)盡可能少，將有限的人流集中到有限的街道內(nèi)，不要分散人流。
觀點(diǎn)二：街道回路應(yīng)盡可能簡(jiǎn)潔，不要設(shè)計(jì)過(guò)于復(fù)雜的回路，能簡(jiǎn)單則簡(jiǎn)單，不要故弄玄虛，要致力于讓顧客在街道內(nèi)擁有清晰的方向感。
觀點(diǎn)三：街道回路應(yīng)盡可能自然、圓潤(rùn)，采用弧形的街道動(dòng)線，在街道回路中不宜出現(xiàn)突然的、90度左右的直角轉(zhuǎn)折，這樣等于在街道的回路上制造了斷裂帶。
觀點(diǎn)四：商業(yè)街道應(yīng)盡可能設(shè)計(jì)少的出入口，將人流容納在有限的商業(yè)街區(qū)內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)，多出入口的街道設(shè)計(jì)將分散人流，不利商業(yè)氛圍的形成。如果不是某一方位直線距離過(guò)很長(zhǎng)，必須要在一個(gè)方位設(shè)置兩個(gè)以上的出口，一般情況下最好只在東南西北四個(gè)方向設(shè)置四個(gè)總的出入口，如有第五條出入口，應(yīng)當(dāng)采用斜線的對(duì)角設(shè)計(jì)，盡量不要出現(xiàn)同一方位的兩個(gè)出入口。

案例：廣州正佳廣場(chǎng)首層北門為何形同虛設(shè)？
廣州正佳廣場(chǎng)將主入口設(shè)置在正北面，串接商場(chǎng)的各個(gè)主要街道均是以北入口處作為輻射原點(diǎn)，主要的兩條對(duì)角線成“八”字型分布，而北門正是“八”字最上端的起點(diǎn)。
正佳廣場(chǎng)將主入口設(shè)置在北門固然有其成熟的考慮，但是正佳廣場(chǎng)的北面正對(duì)車流不息的城市南北主干道天河路，通過(guò)的人流不多，并不聚人，而過(guò)街隧道及巴士總站均位于西面，所以，正佳廣場(chǎng)的北門處于一個(gè)非常尷尬的位置。
現(xiàn)實(shí)證明，正佳廣場(chǎng)將主入口設(shè)置在北門并不是一個(gè)最佳的選擇。現(xiàn)在，每日通過(guò)正佳廣場(chǎng)北門出入的人流并不多，人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于位于東北角和西北角的兩個(gè)角位的次出入口，這說(shuō)明正佳廣場(chǎng)的北門并沒(méi)有起到很好的人流組織作用，對(duì)正佳廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了負(fù)面影響。